O processo de compra em Portugal

Ao comprar um imóvel em Portugal, é aconselhável, em caso de incerteza, ter o processo acompanhado por um advogado. Trabalhamos com  advogados de confiança. Os custos para o advogado estão incluídos no preço fixo do nosso serviço.

 

Quando encontrar o imóvel que pretende e a sua proposta for aceite, a etapa seguinte é, geralmente, a formalização de um Contrato Promessa - neste documento, compromete-se a comprar o imóvel e o proprietário a vendê-lo a si pelo valor e dentro do prazo acordados. Neste ponto, vai ter que pagar um sinal (entre 10% e 20% do preço de compra) e definir uma data (até 6 meses) para concluir a compra. Este contrato deve, obviamente, ser assinado pelo comprador e pelo vendedor, deve fazer referência aos documentos legais enunciados abaixo e detalhar os termos em que a transação será concluída e as condições da venda. A lei portuguesa protege ambas as partes: se o comprador não prosseguir com a compra, pode perder o valor do sinal; se o vendedor mudar de ideias, terá que devolver o dobro do valor do sinal ao comprador, ou pode ser forçado a concluir a venda. Não é obrigatório que o contrato seja elaborado por um solicitador, mas nós recomendamos que o faça.

 

O nosso departamento jurídico verifica a situação da propriedade, analisando em detalhe todos os documentos integrantes do processo.

 

O Registo Predial Português fornece a avaliação legal da propriedade e fornece informações sobre como a propriedade está construída. É igualmente possível obter informações sobre a legitimidade do vendedor e sobre os possíveis encargos da propriedade. A caderneta predial é um excerto do registo fiscal que contém informações sobre a situação fiscal e as obrigações fiscais associadas à propriedade.

 

Nesta análise de rotina, está incluído o contrato pré-contratual de compra de bens imóveis em Portugal (CPCV). O CPCV é legalmente válido mesmo sem participação notarial. É costume pagar um adiantamento de 5% a 10% do total. No CPCV, o vendedor já deve apresentar o certificado energético da propriedade. O CPCV deve incluir os números de registro correspondentes dos dois documentos, que devem sempre ser verificados quanto à segurança. Além disso devem conter a licença de utilização exceptuando os imóveis que têm isenção emitida pela respectiva Câmara Municipal.

 

O CPCV normalmente inclui uma passagem obrigando a outra parte a fazer cumprir o contrato notarial de venda. Caso contrário, como regra, as reclamações por danos também são formuladas se o contrato não se concretizar por outros motivos. No CPCV, o vendedor também deve informar sobre os inquilinos existentes ou listá-los.

 

A escritura já requer uma forma notarial, levando em conta as leis sobre herança, direito de família e aspectos tributários. O registro deve ser efetuado no mais tardar dois meses após a compra.

 

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

 

  • Caderneta Predial (Documento Fiscal do Imóvel) - Na Repartição de Finanças, obtenha o documento oficial que atesta a inscrição do imóvel para fins fiscais. Contém detalhes sobre o proprietário e o seu número fiscal, a descrição do imóvel (áreas, número de quartos, tipo de propriedade, etc.), identifica o imóvel com um número de referência único e indica o valor patrimonial que servirá de base de cálculo ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), tributado anualmente. Este documento é necessário para a transação da propriedade. Se o imóvel for novo, será usado um formulário temporário que será posteriormente substituído pelo documento oficial, quando emitido.
  • Certidão de Registo Predial – Obtida na Conservatória do Registo Predial, verifica se o vendedor tem a titularidade do imóvel, se existem outros titulares e demonstra se está livre de encargos e hipotecas. Descreve o histórico legal do imóvel e é necessário para a Escritura no notário como prova de titularidade e direito de venda.
  • Licença de Habitação – É necessário obter uma cópia da Licença de Utilização na Câmara Municipal. Neste documento, pode verificar se o imóvel está aprovado para o propósito da Licença de Construção original. Para um imóvel residencial, é necessário ter uma Licença de Habitação, para imóveis não residenciais, deve existir uma licença comercial ou industrial. Este documento também deve estar presente para a assinatura da Escritura na presença do notário.
  • Ficha Técnica - Para todos os imóveis construídos após Março de 2004, por empresas de construção. Este documento contém os detalhes e materiais de construção do imóvel.
  • Certificado Energético - Requisito obrigatório desde Janeiro 2009, para todos os imóveis para venda ou arrendamento.
  • Confirmação do serviço fiscal (Finanças) de que todo o IMI (imposto Municipal sobre Imóveis) foi pago.
  • Prova de pagamento do IMT - Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis – o IMT tem de ser pago antes do momento da escritura.
  • Documentos de identificação e NIF – dos compradores e vendedores.
  • Certidão do Registo Comercial – Obtido na Conservatória do Registo Comercial, caso o Imóvel seja detido por uma empresa