Kaufprozess Immobilien Portugal

Der Kaufprozess

Beim Kauf von Immobilien in Portugal empfiehlt es sich bei Unklarheiten, den Kaufprozess durch einen Anwalt begleiten zu lassen. Wir arbeiten mit einer Reihe von vertrauenswürdigen Anwälten zusammen. Die Kosten für den Anwalt sind bei einer Zusammenarbeit mit uns im Festpreis inkludiert.

 

Unsere Anwälte prüfen die grundstücksrechtliche Situation der Immobilien. Im Fokus stehen dabei die Eigentümerstellung des Verkäufers, das Vorhandensein von Lasten bzw. die Prüfung der Grundsicherheiten. Zudem wird geprüft, ob die Immobilie überhaupt in der Form offiziell existiert, wie sie verkauft werden soll. Gerne lassen wir auch für sie prüfen, ob die Voraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung gegeben sind. Bei Grundstücken empfiehlt sich immer eine Vermessung vor dem Kauf. Dies kann als eigene Klausel in den Vorvertrag mit aufgenommen werden.

Das portugiesische Grundbuch (registo predial) legt die legale Bewertung der Immobilie dar und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und über die eventuellen Belastungen der Immobilie einholen. Bei der caderneta predial handelt es sich um den Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Pflichten, die mit der Immobilie in Portugal verbunden sind.

 

Die Prüfungen, welche Routinearbeit darstellen, fließen in den für den Kauf einer Immobilie in Portugal üblichen Kaufvorvertrag ein (contrato de promessa de compra e venda). Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Beteiligung rechtlich gültig. Üblich ist die Leistung einer Anzahlung um die 10 % der Gesamtsumme. Beim Vorvertrag muss der Verkäufer bereits den notwendigen Energiepass der Immobilie vorlegen. Gleiches gilt für einen Auszug des Grundbucheintrages. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registrierungsnummern beider Dokumente beinhalten, was zur Sicherheit immer geprüft werden sollte. Zudem sollten Häuser nach 1951 über eine offizielle Nutzungslizenz (licença de utilização) verfügen, die mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt. Dieses Dokument legt dar, zu welchem Zweck die Immobilie erbaut wurde und stellt zudem sicher, dass es sich um eine legale Nutzung des Gebäudes handelt.

 

Der Vorvertrag (Contrato de Promessa Compra e Venda - CPCV) beinhaltet normalerweise einen Passus, der die jeweils andere Partei zu einem Vollzug des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Meistens wird eine Frist von 2-3 Monaten für die Ansetzung des Notartermins angesetzt. Diese Frist ist aber verhandelbar. Im Vorvertrag werden auch wichtige Klauseln oder Voraussetzungen für den Kauf aufgenommen. Ansonsten werden in der Regel auch Schadenersatzansprüche formuliert, falls der eigentliche Vertrag aus anderen Gründen nicht zustande kommt. In der Regel haftet der Käufer mit einer Anzahlung von ca. 10 % der Kaufsumme. Verkäufer müssen laut Gesetz bei Nichteinhaltung dem Interessenten das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Im Vorvertrag muss der Verkäufer über bestehende Mieter aufklären bzw. diese aufführen.

 

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form auch unter Berücksichtigung erbrechtlicher, familienrechtlicher und steuerrechtlicher Gesichtspunkte. Der Vertrag wird meistens durch den Notar formuliert und enthält keine Klauseln, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbart werden. Diese sind Teil des Vorvertrages. Im Gegensatz zu Deutschland ist eine übliche Eintragung des Käufers im Grundbuch nicht erforderlich, sodass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie in Portugal wird. Die Eintragung muss aber spätestens zwei Monate nach dem Kauf durch einen Anwalt oder den Notar eingetragen werden.

 

Bezahlt werden die Immobilien in der Regel mit einem Bankcheck (cheque bancário). Man muss für diesen Scheck ein Konto in Portugal eröffnen. Voraussetzung ist der Besitz einer portugiesischen Steuernummer (NIF), die gegen eine kleine Gebühr in Portugal beim Finanzamt oder in der portugiesischen Botschaft beantragt werden kann. Die Ausstellung der Steuernummer erfolgt bei der Beantragung am selben Tag. Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!

Alle Angaben ohne Gewähr