Alles Wissenswerte über die Anmeldung als Alojamento Local in Portugal

Touristische Vermietung Haus oder Wohnung in Portugal

Im Gegensatz zu Deutschland können Immobilien einfach und relativ unbürokratisch (ganz einfach ist es wohl nirgendwo) für touristische Zwecke genutzt und vermarktet werden. Eine der besten Möglichkeiten stellt dabei die Nutzung im Rahmen des „Alojamento Local“ dar. 

 

„Alojamento Local“ ist die kleingewerbliche Nutzung einer Immobilie zur touristischen Vermietung durch natürliche Personen. Ohne die entsprechende Registrierungsnummer können Sie Ihre Immobilie nicht auf Plattformen wie airbnb.de oder booking.com anmelden. Der Aufwand dafür ist aber einmalig und hält sich unserer Meinung nach stark in Grenzen, wenn man sich vorher richtig informiert hat. Einen ersten Überblick über die wichtigsten Punkte möchten wir Ihnen im folgenden Text geben. Im Fokus steht hier der Kauf von Wohnungen in den Großstädten. Aber auch Häuser oder anderen touristische Gewerbe können in dieser Gewerbeform betrieben werden. Gerne beraten und unterstützen wir Sie im Detail im Rahmen unserer Leistungen für den Kauf einer Immobilie in Portugal.

 

Grob gesprochen gibt es nur zwei wesentliche Schritte für die Registrierung als „Alojamento Local“. Der erste obligatorische Schritt ist die Anmeldung eines Kleingewerbes, einer sog. „actividade“. Nur mit dem von der Steuerbehörde ausgestellten Nachweis können Sie die Registrierungsformulare des Alojamento Local ausfüllen und abschließen. Die actividade kannOnline beim „Portal das Finanças“ oder bei jedem Finanzamt beantrag werden. Wir empfehlen die Registrierung vor Ort, da der Online-Prozess nicht ohne Stolpersteine ist und vor Ort Fragen beantwortet werden können. 

 

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass das Kleingewerbe für die Erbringung von Beherbergungsleistungen (entsprechend Abschnitt I, Unterklassen 55201 oder 55204 der portugiesischen Klassifikation der Wirtschaftszweige) angemeldet wird.

 

Die Registrierung als  Alojamanto Local“ kann einfach über das portal „Balcão Único Eletrónico“ erfolgen. Falls die digitale Registrierung nicht möglich ist oder Sie die Meldung gerne persönlich durchführen möchten, können Sie dies auch bei vielen kommunalen Verwaltungen („câmara municipal“) durchführen. Dies hängt aber oft von dem Erfahrungsschatz der zuständigen Beamten ab. Die Papierform des Antrages finden sie hier. 

 

Folgende Unterlagen brauchen Sie, wenn Ihnen die Immobilie gehört und Sie eine natürliche Person sind:

  • Eine Kopie des Personalausweises 
  • Eine persönliche Erklärung, welche die Eignung des Gebäudes oder die Eignung von autonomen Teilen davon (z.b. Wohnungen) für die Bereitstellung von Beherbergungsleistungen sowie die Einhaltung von geltenden gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Normen enthält.
  • Eine Kopie des Grundbucheintrages („caderneta predial“) als Eigentümer der Immobilie. 
  • Eine Kopie der Erklärung über den Beginn einer „Aktivität“ (Kleingewerbe, s.o.).

 

Für den Betrieb der Immobilie im Alojamento Local sind ein paar weitere Punkte wichtig und sollten

berücksichtigt werden:

  • Einkommen, die durch möblierte Unterkünfte für Touristen [CAE 55201] erzielt werden, werden unter Kategorie B (als selbstständiges Arbeitseinkommen) besteuert. Um das Einkommen zu deklarieren, muss jede Rechnung dem Gast durch ein zertifiziertes Programm oder ein Rechnungsbeleg über ein Portal des Finanzamtes ausgestellt werden.
  • In Porto und Lissabon werden 2 bzw. ein 1 Euro Kurtaxe erhoben, die von dem Vermieter an die Stadt pro Tag und Gast gezahlt werden muss. Die Kurtaxe ist bis dato auf eine Woche begrenzt.
  • Lokale Beherbergungsbetriebe müssen ein ausliegendes Beschwerdebuch (livro de reclamações) haben.
  • Die sog. SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) muss über die Unterbringung ausländischer Staatsbürger informiert werden.  Also alle Gäste, die nicht die portugiesische Staatsangehörigkeit haben - unabhängig vom Alter. Das können Sie über das SEF-Portal machen.
  • Für die Immobilie sind bestimmte Sicherheitsvorrichtungen vorgeschrieben. Diese sind folgende: a) ein Feuerlöscher und eine zugängliche Brandschutzdecke; (b) Erste-Hilfe-Ausrüstung c) Angabe der nationalen Notrufnummer (112) an einem für die Benutzer sichtbaren Ort. Wir empfehlen auf jedem Fall auch die Anbringung von Brandschutzmeldern mit integrierten Batterien und einer Laufzeit von 10 Jahren. Zudem sollten Sie die Ausgänge, den Feuerlöscher und den Erste-Hilfe-Kasten durch selbstleuchtende Schilder markieren. 
  • Wenn Sie für die Immobilie werben, sollte der bei der Registrierung angegebene Name der Aktivität und die Registrierungsnummer immer angegeben werden. Wichtig ist in unseren Augen vor allem die Registrierungsnummer.

 

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