Der übliche Kaufprozess einer Immobilie in Portugal

Information über die typischen Abläufe

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal empfiehlt es sich bei Unklarheiten, den Prozess durch einen Anwalt begleiten zu lassen. Wir arbeiten mit einer Reihe von Anwälten vertrauenswürdig zusammen. Die Kosten für den Anwalt sind bei einer Zusammenarbeit mit uns im Festpreis inkludiert. 

 

Unsere Anwälte prüfen die grundstücksrechtliche Situation der Immobilie. Im Fokus stehen dabei die Eigentümerstellung des Verkäufers, das Vorhandensein von Lasten bzw. die Prüfung der Grundsicherheiten. Zudem wird geprüft, ob die Immobilie überhaupt in der Form offiziell existiert, wie sie verkauft werden soll. Gerne prüfen wir auch, ob die Voraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung gegeben sind. 

 

Das portugiesische Grundbuch (registo predial) legt die legale Bewertung der Immobilie dar und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und über die eventuellen Belastungen der Immobilie einholen. Bei der caderneta predial handelt es sich um den Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind. 

 

Die Prüfungen, welche Routinearbeit darstellen, fließen in den bei Immobilienkäufen in Portugal üblichen Kaufvorvertrag ein (contrato de promessa de compra e venda).  Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Beteiligung rechtlich gültig. Üblich ist die Leistung einer Anzahlung um die 5-10% der Gesamtsumme. Beim Vorvertrag sollte der Verkäufer bereits den notwendigen Energiepass der Immobilie vorlegen. Gleiches gilt für einen Auszug des Grundbucheintrages. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registrierungsnummern der beiden Dokumente beinhalten, was zur Sicherheit immer geprüft werden sollte. Zudem sollten Häuser nach 1951 über eine offizielle Nutzungslizenz (licença de utilização) verfügen, die mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt. Dieses Dokument legt dar, zu welchem Zweck die Immobilie erbaut wurde und stellt zudem sicher, dass es sich bei der Nutzung um eine legale Nutzung des Gebäudes handelt.

 

Der Vorvertrag beinhaltet normaler Weise einen Passus, der die jeweils andere Partei zu einem Vollzug des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Ansonsten werden in der Regel auch Schadenersatzansprüche formuliert, falls der eigentliche Vertrag aus anderen Gründen nicht zustande kommt. Im Vorvertrag muss der Verkäufer auch über bestehende Mieter aufklären bzw. diese aufführen. 

 

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form auch unter Berücksichtigung erbrechtlicher, familienrechtlicher und steuerrechtlicher Gesichtspunkte und wird durch einen Anwalt vorformuliert. Im Gegensatz zu Deutschland ist eine Eintragung des Käufers im Grundbuch für den Erwerbsvorgang nicht erforderlich, so dass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie wird. Die Eintragung muss aber spätestens 2 Monate nach dem Kauf eingetragen werden. 

 

Bezahlt werden die Immobilien in der Regel mit einem Bankcheck (cheque bancário). Man kann dafür ein Konto in Portugal eröffnen, braucht aber auch eine Referenzadresse vor Ort. Man kann aber auch in Deutschland ein Konto bei einer Bank eröffnen, die auch in Portugal ansässig ist. So ist beispielsweise die "Millennium Bank bcp" auch in Hamburg (für Fragen : +49 40 362368).

 

Welche Kosten beim Kauf anfallen, erfahren Sie hier.

 

Angaben ohne Gewähr