Ein Grundstück kaufen und selber bauen

Neben dem Kauf einer fertigen Immobilie ist der Erwerb eines Grundstücks in Portugal eine immer beliebter werdende Alternative. Oft findet man auf den Grundstücken auch ein altes Haus, was saniert werden kann. Man kann traumhafte Grundstücke vor allem im Landesinneren für sehr günstige Preise erwerben. An den Küsten - speziell an der Algarve – ist dies deutlich schwieriger. Wenn Sie sich für ein Grundstück in Portugal interessieren, sollten Sie den Kauf trotz der niedrigen Preise gut planen und verschiedene Aspekte bei der Auswahl berücksichtigen. 

Das selber bauen von Häusern lohnt sich oft, da die Baukosten relativ niedrig sind und man seine eigenen Vorstellungen verwirklichen kann. Wenn man nicht zeitnah auf dem Grundstück bauen möchte, sollte man den Kauf zurückstellen. Es kommt nicht selten vor, dass sich die Baumöglichkeiten in den Jahren ändern. Wer über das Auswandern nach Portugal nachdenkt, sollte berücksichtigen, dass neben dem Bau auch alles andere für den Neustart in Portugal parallel anfällt. Das kann schnell für eine Überlastung führen. Daher sollte mit dem Bauvorhaben entweder vorzeitig und nachgelagert zum Umzug begonnen werden.

Die Kosten für Grundstücke mit einer Baugenehmigung variieren je nach Gebiet. In ländlichen Gebieten in der Nähe der Großstädte liegen die Preise bei €20 bis €40 pro Quadratmeter, an der Atlantikküste gehen die Preise auf €120 bis €180 hoch. An der Algarve liegen die Preise zwischen €400 bis €1000 pro Quadratmeter (und mehr) für ein erstklassiges Grundstück. Im Landesinneren sind die Kosten deutlich geringer und in ländlichen Gebieten können landwirtschaftliche Flächen schon für ein paar Euro pro Quadratmeter erworben werden. Die Baukosten liegen je nach Qualität und Lage zwischen €400 und €1.600 pro Quadratmeter. Die Grunderwerbssteuer liegt bei 6,5 %.

Der Kauf eines Grundstücks sollte trotz der niedrigeren Preise nicht unterschätzt werden. Der wichtigste Punkt ist, dass für das Grundstück eine grundsätzliche Bauberechtigung vorliegt (terreno urbano) und dass das Grundstück groß genug für den Bau eines Hauses bzw. für das von Ihnen angedachte Gebäude geeignet ist. Wenn sich auf dem Grundstück bereits eine alte Immobilie befindet, welche legal gebaut wurde, ist der Prozess deutlich einfacher.

Achten Sie daher darauf, dass der Hausbestand offiziell im Grundbuch eingetragen wurde. Prüfen sollten Sie auch, was genau eingetragen wurde. Es kann schon einmal vorkommen, dass nur ein Teil der Immobilie legal gebaut wurde oder Hilfsbauten zu Wohnflächen umgebaut wurden, was Ihnen später beim Verkauf auf die Füße fallen wird.

Es ist grundsätzlich auch möglich, auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen. Es gibt aber strenge Grenzen für Grundstücke und Gebäude. Sie erhalten diese Informationen vom örtlichen Rathaus (câmara municipal). Einige Grundstücke sind nicht zum Bauen geeignet, da sie zu steil oder geschützt sind. Stellen Sie sicher, dass es keine Beschränkungen wie Hochspannungsleitungen, Wasserleitungen oder Wegerechte gibt, welche die Gebäudeplanungen beeinträchtigen könnten. Bedenken Sie, dass die Kosten für die Erbringung von Dienstleistungen für eine Immobilie in einem entlegenen ländlichen Gebiet teurer sein können und eine zuverlässige Wasserversorgung erforderlich ist.

Beim Kauf von Grundstücken in Portugal sollten Sie sicherstellen, dass der Kaufvertrag von der Erlangung der erforderlichen Baugenehmigung abhängig ist. Besorgen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, aus der hervorgeht, dass das Grundstück korrekt im lokalen Grundbuch eingetragen ist. Prüfen Sie zudem, ob die richtige Baugenehmigung vorliegt. Teilweise werden Grundstücke in Teilstücken zum Verkauf angeboten, obwohl die Teilung noch nicht offiziell genehmigt wurde. Die Genehmigung sollte beim Kauf vorliegen oder als Vereinbarung Teil des Vorvertrages sein. Es empfiehlt sich auch immer, das Grundstück vor dem Kauf offiziell vermessen zu lassen. Das kostet ca. €800. Sollte die Baugenehmigung fehlerhaft sein oder das schon errichtete alte Gebäude sogar illegal gebaut worden sein, erwarten Sie hohe Strafen. Ein neues Gebäude muss dann meistens sogar wieder abgerissen werden. In vielen Verträgen sichern sich die Verkäufer gegen solche Probleme ab, was von vielen gutgläubigen Käufern auch problemlos akzeptiert wird. 

Beachten Sie, dass es in Portugal sehr lange dauern kann, bis Sie eine Baugenehmigung erhalten. Meistens braucht es ca. 6 Monate bis Sie die Genehmigung tatsächlich erhalten. Die meisten Bauunternehmen bieten Pauschalangebote an, die das Land und die Kosten für den Bau Ihres Hauses inkludieren. Es ist jedoch nicht immer ratsam, das Baugrundstück in Portugal vom Bauunternehmen zu kaufen. Es ist ratsam, sich umzusehen und die unterschiedlichen Grundstücks- und Baukosten zu vergleichen. Wenn Sie sich entscheiden, ein Komplettpaket von einem Bauunternehmer zu kaufen, sollten Sie auf separate Verträge für das Grundstück und die Immobilie bestehen. Im besten Fall erhalten Sie die Eigentumsurkunde für das Land vor der Unterzeichnung eines Bauvertrags.

Bei der Suche nach einem Architekten und Bauunternehmen ist es am besten (wie meistens in Portugal), Empfehlungen von bekannten Einheimischen vor Ort zu bekommen. Beachten Sie jedoch, dass lokale Immobilienmakler nicht immer die besten Ansprechpartner sind, da sie meistens eine Vermittlungsprovision erhalten. Fragen Sie einfach Ihre zukünftigen Nachbarn oder im Rathaus nach.

Viele portugiesische Architekten sprechen Englisch und es gibt auch Architekten aus anderen EU-Ländern, die in den wichtigsten Feriengebieten arbeiten. Die Gebühren für Architekten werden meistens als Prozentsatz der Gesamtkosten der Bauarbeiten berechnet - in der Regel um die 5 %. Entsprechend sind Architekten an höheren Baukosten interessiert. Sprechen Sie das Thema deutlich vor der Beauftragung an und legen Sie ggfs. Vergütungsgrenzen fest. Der wichtigste Aspekt beim Bau eines neuen Hauses ist neben dem Ruf des Bauunternehmens auch deren finanzielle Lage.

Es ist zwingend notwendig, dass das Bauunternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft (garantia de conclusão) abschließt. Besichtigen Sie auch andere Häuser, die ein Bauunternehmer gebaut hat, und erkundigen Sie sich bei den Eigentümern, welche Probleme diese hatten und ob sie zufrieden sind. Die Baustandards in Portugal variieren erheblich, daher sollten Sie niemals davon ausgehen, dass das niedrigste Angebot auch das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.

Sie sollten sich schriftliche Angebote (citaçãos) von einer Reihe von Bauherren einholen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Dies kann manchmal etwas Zeit in Anspruch nehmen. Dafür sollten Sie etwa 2-3 Monate einplanen.

Der Vertrag muss beinhalten:

• eine detaillierte Gebäudebeschreibung (bis ins letzte Detail wie Lichtschalter und Stromanschlüsse) und eine Liste der zu verwendenden Materialien (mit Bezug auf die Pläne des Architekten) enthalten
• die genaue Lage und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück
• den Bau- und Zahlungsplan, der je nach Baufortschritt in Etappen erfolgen muss
• eine Strafklausel für die verspätete Fertigstellung
• die Beibehaltung eines Prozentsatzes (z. B. 5 %bis 10 %) der Baukosten als Garantie gegen Mängel
• wie Streitigkeiten beigelegt werden
• alle Kosten - einschließlich der Architektengebühren (sofern nicht separat vereinbart).
• die Landschaftsgestaltung
• der Registrierung des neuen Gebäudes
• die Anschlüsse von Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom, Gas usw.) an das Haus - nicht nur an die Baustelle
• die Isolierung (gegen Hitze und Kälte) und Schutz vor Feuchtigkeit.

Bevor Sie ein Angebot annehmen, ist es ratsam, dass es von einem Bauberater überprüft wird. Dieser kann Ihnen bestätigen, ob es sich um einen fairen Vertrag handelt. Sie sollten ebenfalls überprüfen, ob das Angebot (das einen Mehrwertsteuer-Anteil von 19 % enthalten muss) ein Schätzpreis oder ein Festpreis ist, da die Kosten manchmal aufgrund von Vertragsklauseln und Änderungen während der Bauarbeiten stark steigen können. Es ist wichtig, dass ein Vertrag von einem Anwalt geprüft wird, da Bauverträge häufig zugunsten des Bauherrn stark verzerrt sind und den Kunden nur wenige Rechte einräumen.

Nach portugiesischem Recht sind Bauunternehmen bis ein Jahr nach der Fertigstellung für geringfügige Mängel und bis fünf Jahre für strukturelle Mängel verantwortlich. Es ist nicht ungewöhnlich, dass während des Baus Probleme auftreten, insbesondere in Bezug auf Materialfehler. Wenn Sie Probleme haben, müssen Sie in der Regel sehr geduldig und hartnäckig sein.

Sie sollten ein fertiggestelltes Gebäude von einem Bauingenieur auf Mängel überprüfen und einen Mängelbericht erstellen lassen. Sollte es Mängel geben, muss der Gutachter genau bestimmen, wer dafür verantwortlich ist. Architekten und Bauunternehmer sind in Portugal gesetzlich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Wenn eine Immobilie fertiggestellt wurde, muss der Bauherr eine Besichtigung durch den Gemeinderat veranlassen, um sicherzustellen, dass das Haus gemäß der Pläne und Bauvorschriften gebaut wurde. Nach einer zufriedenstellenden Inspektion stellt der Gemeinderat eine Aufenthaltsbewilligung (licença de habitação) aus. Wenn dies abgeschlossen ist, muss eine Immobilie bei der lokalen Behörde, beim Finanzamt (finanças) und beim lokalen Grundbuchamt (conservatória de registo pridial) registriert werden.

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