Portugal Immobilien

Immobilien in Portugal - alles Wissenswerte, aktuelle Angebote und die besten Maklerservices

Portugal hat sich in den letzten Jahren als exzellente Alternative zu anderen europäischen Immobilienmärkten entwickelt. Gerade in Zeiten wie der Corona-Krise lohnt sich die Investition in "Betongold" durch stabile Renditen und günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Portugal ist aber vor allem ein Land, das eine sehr hohe Lebensqualität und eine stabile Gesellschaft bietet.

 

Auf unserer Seite finden Sie alles Wissenswerte über Immobilien in Portugal und viele nützliche Tipps im Bezug auf mieten, kaufen oder selber bauen. Wir bieten aktuelle Angebote bezüglich Immobilien und ein breites Angebot an Maklerservices


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Aktuelle Angebote


PP07- Neue Stadthäuser in Alcácar do Sal mit Poolterrasse

  • Herrliche Poolterrasse mit Blick über die Altstadt
  • 2 Schlafzimmer, 2 Bäder 
  • Ideal als eigenes Ferienhaus oder Vermietungsobjekt
  • Netto Wohnfläche des Hauses 114 qm

Preis: 398.000 EUR je Haus



PP10 - EXKLUSIVES UND EINZIGARTIGES ANWESEN IM NATIONALPARK GERES

  •  143 qm großes Architektenhaus im Nationalpark mit 2,4 ha Waldgrundstück
  • Einzigartiger Blick und Lage
  • mit eigenem privaten Flußzugang
  • Exklusive Wohnlage, da in der Region keine Häuser mehr gebaut werden dürfen

Preis: 900.000 EUR



PP12 - NEUBAU in Alcácer do Sal

  • Neubau in der Innenstadt
  • 80qm Wohnfläche
  • Sehr schöner Blick und Lage
  • 2 Schlafzimmer / 2 Badezimmer
  • Ideal zum Vermieten oder der Selbstnutzung

Preis: 248.000 EUR



PP37: Spektakuläres Anwesen bei Santarém

  • Großes Anwesen aus dem 15. Jh. mit Hotel, Privathaus, Restaurant, Bar und 4h Gartenanlage
  • Sehr gute Bewertungen auf Booking und Tripadvisor
  • Exzellente Investitionsmöglichkeit für eigenen Tourismusbetrieb oder Heilzentrum

Preis: 1.390.000 EUR



PP04: Kleines Apartment im Zentrum von Porto - Sehr gute Vermietbarkeit

  • Zwei Schlafzimmer und ein modernes Badezimmer
  • Geräumige Wohnküche
  • Komplett eingerichtet mit Möbeln und Elektrogeräten
  • Ruhige Lage in einer Seitenstraße - erster Stock
  • Sehr zentrale Lage und Vermietbarkeit an Touristen

Preis: 149.000 EUR



Verkauft PP38: Exzellente Investmentmöglichkeit in Porto:  Gebäude mit 1 Laden und 5 Wohnungen

  • 30m bis zum Fluss Douro und 100m zur Ponte D. Luis.
  • Ideal zum Vermieten. Verkauf komplett eingerichtet mit Möbeln und Inventar
  • 3 Wohnungen mit 3 Zimmern und 2 mit 2 Zimmern. 1 Laden im Erdgeschoss
  • vor 6 Jahren vollsaniert

Preis: 899.000 EUR



PP19- TRAUMHAFTES  ANWESEN IN BAIÃO

  • Fantastische Aussicht auf eine Weinregion
  • 5 Schlafzimmer, 3 Bäder 
  • Viele Extras wie Keller, Kamin, Naturpool etc.
  • Netto Wohnfläche des Hauses 358 qm
  • Großes Grundstück 3 ha mit viele Baumbestand

Preis: 380.000 EUR



PP27: Schöne Wohnung in Praia de Vila Praia de Âncora

  • 3 Schlafzimmer und 2 Badezimmer
  • Zentral in kleinem Strandort
  • Große Veranda (31qm) und 2 geschlossene Balkons mit 13qm
  • 88qm reine Wohnfläche

Preis: 148.000 EUR



Aktuelle Informationen:

 

Wie entwickeln sich derzeit die Preise für Immobilien in Portugal aufgrund der Corona-Krise?

 

Grundsätzlich kann man sagen, dass die Angebotspreise derzeit eher stabil sind. In den letzten Monaten haben sich die Preise abhängig von der Region teils leicht nach oben und teils leicht nach unten entwickelt. Einen Überblick der Preise können Sie auf idealista einsehen. Auf der Plattform sind die Preise landesweit im letzten Quartal um 1,3% gesunken - liegen aber noch 4% über dem Vorjahr. Was wir aber derzeit am Markt feststellen, ist eine sehr gute Verhandlungsbereitschaft bei Preisnachlässen.

 

Wie sich die Preise langfristig entwickeln werden, kann derzeit nicht seriös beantwortet werden. Die  internationale Nachfrage ist in den letzten Monaten jedoch um 43% gestiegen. Wer daher auf Immobilien in guten Lagen setzt, wird daher kein Risiko eingehen. 

  

Kann ich nach Portugal reisen, um Immobilien zu besichtigen?

 

Ja. Derzeit herrschen keine Einreisebeschränkungen für deutsche Staatsbürger an Flughäfen auf dem portugiesischen Festland, aber für Madeira und die Azoren.

Eine Einreise über den Landweg ist hingegen regelmäßig nur möglich, wenn ein Wohnsitz in Portugal nachgewiesen werden kann. Eine grundsätzliche 14-tägige Hotelquarantäne bei Einreise auf dem Luft- oder Landweg gibt es bisher nur in Madeira und auf den Azoren. Lissabon und der Norden sind seit dem 15.10.2020 Risikogebiete für deutsche Reisende und daher muss bei der Rückreise nach Deutschland mit Einschränkungen rechnet werden.

 

Nicht-EU Ausländer können derzeit nicht aus privaten Anlässen nach Portugal einreisen. Eine Ausnahme sind Geschäftsreisen. Quelle: Auswärtiges Amt

 

 


Immobilien Trends Portugal 2021

Immobilientrends 2021

Wer sich bezüglich der Region noch nicht ganz sicher ist oder den Kauf eher als finanzielle Investition sieht, sollte wichtigsten Immobilientrends und Entwicklungen für 2021 am Markt berücksichtigen. Wir haben für Sie die wichtigsten Erfahrungen aus unserer Arbeit in eine kleine Trendübersicht zusammengefasst. Über Anmerkungen und Anregungen freuen wir uns!

 

1. Rückzugsorte gesucht

Viele Touristen und Käufer suchen nicht mehr den klassischen “All-Inclusive/ All Entertainment” Aufenthalt, sondern bevorzugen Regionen und Unterkünfte mit starkem Ruhe-Charakter. Begriffe wie “Entschleunigung” oder “Digital Detoxing” geben dieser Entwicklung zusätzliche Namen. Durch den stressigen Alltag und der ständigen digitalen Erreichbarkeit suchen die Menschen verstärkt eine Möglichkeit, durch abgelegene Orte im wahrsten Sinne des Wortes abzuschalten. Dieser Trend wurde durch Corona noch deutlich verstärkt, da sich in den eher ländlichen Regionen der Schutz der eigenen Gesundheit besser gewährleisten lässt. 

 

2. Der Norden rockt

Durch das milde Wetter im Winter und die heißen Sommer war der Süden von Portugal bzw. die Algarve lange die Top-Destination bei Käufern aus dem Ausland. Um einen heißen Sommer zu genießen, braucht man aber nicht mehr den Norden Europas zu verlassen. Der Süden Portugals ist gleichzeitig noch heißer und trockener geworden. Der Trend geht eindeutig weg von heißen Region hin zu ausgeglicheneren Klimazonen. Daher suchen immer mehr Käufer den Norden speziell die Region oberhalb von Porto für ihre Immobiliensuche aus. Hier ist das Klima ebenfalls sehr mild. Es gibt im Norden aber deutlich mehr Wasser, Niederschläge und eine abwechslungsreiche Vegetation. Die Preise für Immobilien sind im Norden ebenfalls niedriger als im Süden. Hier zahlt man ca. 100-200 TSD EUR weniger als für vergleichbare Immobilien als im Süden. 

 

3. Die Herde ist out

Schaut man sich die Urlaubsorte entlang der Mittelmeerküste von Portugal aber auch Spanien an, fällt schnell auf, dass sich hier in den letzten Jahrzehnten die jeweiligen Nationen in kleine Kommunen angesammelt haben. In Silves findet man z.B. viele deutsche Immobilienbesitzer während Albufeira viele britische Käufer aufweist. In der Vergangenheit wurde die Nähe zu eigenen Landsleuten gesucht und der Kauf entsprechend ausgerichtet. Der Trend geht eindeutig davon weg und für viele Investoren ist es ein Kaufargument, wenn sich die Immobilie in einer authentischen portugiesischen Gemeinde befindet. Durch die neuen Kommunikation- und Informationsmöglichkeiten brauchen sich Käufer nicht mehr auf die “Herdenintelligenz” verlassen. Zudem ist auch merklich die Bereitschaft gestiegen, sich in die portugiesische Gesellschaft vor allem sprachlich zu integrieren.  

 

4. Renoviert ist neuer

In Portugal gibt es gerade in ländlichen Regionen sehr oft ältere Immobilien oder Ruinen, die renoviert werden müssen. Vielen Käufen sagen die Altbauten in Stil und Charme eher zu als neue Energiesparhäuser. Renovierungsbedarf war über früher immer ein Ausschlusskriterium, da man Kosten und Prozesse in einem fremden Land gescheut hat. Was in der Vergangenheit eher ein Manko war, wird aber immer mehr zur favorisierten Option für den Kauf. Durch den besseren Zugang zu Handwerkern und internationale Bauunternehmen trauen sich viel mehr Investoren den Schritt zur Renovierung zu. Entsprechende Immobilien sind deutlich günstiger sind als direkt bewohnbare Objekte. Portugiesische Banken vergeben keine Kredite für Renovierungsarbeiten, was Immobilien mit Sanierungsbedarf stark an Wert verlieren läßt. Zudem sind die Kosten für Handwerker erheblich günstiger als in anderen Ländern. Der Schritt zum Renovieren erspart daher nicht nur Kosten für die Gesamtausgaben, sondern ergibt auch die Möglichkeit, die Immobilie nach den eigenen Vorstellungen “neu” zu gestalten. 

 

5. Mittelstädte boomen

Besonders Lissabon hat in den letzten vier Jahren eine sehr rasante Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen erfahren. Durch zusätzliche politische Beschlüsse ist der Immobilienmarkt daher mit großer Vorsicht zu genießen. Porto ist nocht nicht an diesem Punkt, hat sich aber auch deutlich preislich entwickelt. Mittelstädte wie z.B. Braga bieten sehr gute Entwicklungsmöglichkeiten bezüglich Wertentwicklung und Einkünften. Die Preise haben noch lange nicht das Niveau wie die zwei Großstädte. Die Mietnachfrage ist in den Mittelstädten sehr hoch, da diese neben dem allgemeinen Mangel an Wohnraum auch einen sehr großen Zuzug von brasilianischen Einwandern oder Studenten erfahren. Zudem bieten die Mittelstädte ebenfalls sehr gute Lebensbedingungen und Wohnqualitäten.

 


Immobilien als Kapitalanlagen

Beim Kauf von Immobilien in Portugal steht meistens der private Nutzen als Ferienimmobilie oder als ganzjähriger Wohnraum im Vordergrund. Portugal ist aber auch ein sehr guter Standort für eine solide Kapitalanlage. Neben den Renditen aus touristischen Vermietungen gibt es vor allem auch hervorragende Bedingungen für die klassische Vermietung von Wohnraum und gewerblichen Flächen. Welche Alternativen für Sie am besten geeignet sind, können Sie auf unserer Seite erfahren.

 

Gerne beraten wir Sie zu den verschiedenen Investitionen.

Touristische Vermietung (Alojamento Local)

Alojamento Local

Im Gegensatz zu Deutschland genießt der Tourismus in Portugal und die Bereitstellung von touristischem Wohnraum eine positive Reputation in Portugal. Entsprechend wird dies auch von den Gemeinden gefördert. Als Privatperson kann man sehr unkompliziert ein Kleingewerbe für die Vermietung anmelden und die Lizenzen beantragen. Dies dauert in der Regel nicht länger als fünf Werktage. Die Kosten hierfür liegen bei ca. 100 EUR. In Portugal gelten aber seit einigen Jahren auch klare Regeln für die Vermietung, welche unbedingt berücksichtigt werden sollten. Dies betrifft vor allem die Sicherheit und Pflichtversicherungen. 

 

Aus Sicht der Geldanlage in Portugal eignen sich vor allem Wohnungen in den beiden Großstädten Porto und Lissabon aber auch in den klassischen Urlaubsregionen wie an der Algarve oder Alentejo. Bei Wohnungen in den Städten gibt es für die erfolgreiche Vermietung klare Anforderungen. Die Wohnungen sollten zentral gelegen sein, mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Zudem muss sich eine zur Vermietung angebotene Altbauwohnung in sehr gutem Zustand befinden. In Lissabon und Porto gibt es mittlerweile einige Stadtteile, in denen die Vermietung an Touristen limitiert ist. Mehr dazu finde Sie in den Kapiteln zu Porto und Lissabon weiter unten.

 

Etablierte Wohnungen erwirtschaften durchschnittlich €25.000 - €45.000 pro Jahr. Die Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnung übernehmen professionelle Hausverwaltungen, die sich um alle wichtigen Aufgaben der Vermietung kümmern. Diese werden mit 20-30 % der Umsätze vergütet. Nach Steuern bleiben dem Vermieter ca. 65 % der Umsätze als Gewinn. Für entsprechende Wohnungen liegt der Investitionspreis bei ungefähr €250.000.

Gewerbeflächen

Gewerbeflächen Portugal

Der Kauf von Gewerbeflächen war in den letzten Jahren nicht sehr stark. Die Einstandskosten für gute Lagen bewegen sich daher um die €1000 pro Quadratmeter. Interessant ist der Markt aber trotzdem. Aufgrund von Mangel an Wohnraum wurden die Regelungen des Umbaus von gewerblichen Flächen zu offiziellem Wohnraum deutlich erleichtert.

 

Nach unserer Einschätzung wird dies zeitnah zu einem starken Anstieg von Umbauarbeiten und damit zu einer Verknappung von Angeboten führen. Zudem sind gewerbliche Immobilien wie Läden interessant, da man schon mit einem geringen Budget entsprechende Immobilien erwerben kann. In den Großstädten kosten kleinere Läden um die €30.000 - €40.000. Die Bruttorendite liegt bei solchen Immobilien bei ca. 8-10 %, was im Vergleich zu teureren Anlagemöglichkeiten eine solide Rendite erwirtschaftet. Zudem sind die Gewerbeflächen langfristig vermietbar und haben keine hohen Renovierungskosten. 

Klassische Vermietung

Vermieten in Portugal

Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Portugal einen sehr starken Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten. Früher lag die Quote an Eigentumswohnungen noch bei 95 %. In den letzten Jahren hat sich der Markt in einen starken Mietmarkt entwickelt. Gefragt sind vor allem kleinere Wohnungen mit 2-3 Zimmern in klassischen Wohnhäusern, die nicht im Zentrum aber mit guter Anbindung an die Innenstädte liegen.

 

Die Einstiegspreise für Wohnungen mit 2-3 Zimmern liegen bei rund €130.000 und sind daher deutlich erschwinglicher als in anderen europäischen Großstädten. Die Mietpreise liegen in der Regel bei €10 bis €13 pro Quadratmeter. Bei der Anlage von zum Beispiel €280.000 kommt man auf eine Bruttomiete von bis zu €1800 pro Monat.

Hotel und Hostels

Hotel Portugal

Portugal ist ein klassisches Urlaubsland mit einer stark steigenden Nachfrage bei ausländischen Touristen. Entsprechend gut groß ist der Markt für Hotels und das Angebot an Hostels. Immobilien mit 10-20 Betten lassen sich bereits mit €300.000 - €400.000 erwerben. Kleinere Immobilien können auch durchaus günstiger sein. Viele Anleger konzentrieren sich dabei weniger auf ein klassisches Hauptgebäude, sondern auf die Errichtung von mobilen Einheiten, durch welche die Kapazität sukzessive erweitert werden kann. Es lohnt sich ebenfalls, Gebäude in den Städten zu sanieren und in verschiedene Zimmer einzuteilen. Entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage im Hotelgewerbe sind neben der effizienten Führung des Hotels und der Lage vor allem auch das dahinter liegende Konzept.

 

Klassische Hotels gibt es sehr viele in Portugal. Um sich am Markt durchzusetzen, bedarf es daher der Besetzung einer Nische oder eines starken Merkmals am Markt. Hierauf sollte schon beim Kauf geachtet werden. Für kleinere Budgets bietet sich auch die Errichtung eines Hostels in den Großstädten oder einer Pilgerherberge im Norden von Portugal an.

 

Gerne helfen wir Ihnen bei der Planung für das richtige Investment!


Immobilien in Ferienlagen  ("Propriedades Plural")

Speziell im Süden von Portugal gibt es viele private Wohnanlagen sog. “Propriedade plural em empreendimentos turísticos”. Diese Anlagen zeichnen sich durch separate Wohneinheiten in Form von Häusern bzw. Wohnungen und gemeinschaftlichen Nutzungsflächen wie einem Pool, Fitnessräumen, Spa, Rezeption und Gartenanlagen aus. Der Zweck dieser Anlagen ist die Nutzung für kommerziellen Tourismus.

 Der Invest ist vergleichbar mit den Kauf von Anteilen an einem Unternehmen. Der Anteil wird durch die entsprechende Wohneinheit repräsentiert. Aber wie bei einem Unternehmen kann man nicht einfach sagen, dass man sich mit seinem Anteil selbstständig machen möchte. Der Anteil bleibt Teil der Anlage / des Unternehmens.

 

Die Vorteile solcher Anlage liegen schnell auf der Hand. Die Kosten für die Extras werden geringer und man braucht sich nicht selbst darum zu kümmern.Die Immobilien werden in der restlichen Zeit durch einen zentralen Verwalter vermietet und man partizipiert an den entsprechenden Einnahmen. Diese Art von Investments eignen sich besonders für Käufer, die nur gelegentlich nach Portugal kommen und bei den Besuchen viel Wert auf Extras (Pool, Spa, Garten etc.) legen sowie dafür nicht allzu viel Eigenarbeit investieren möchten. In den meisten Fällen lohnt sich auch das Investment vor allem auch aus finanzieller Sicht, da garantierte Zahlungen über mehrere Jahre angeboten werden.

 

Bei den “Propriedade plural em empreendimentos turísticos” handelt es sich jedoch um eine sehr spezielle Art des Immobilieneigentums. Und bevor man sich für den Invest in einer solchen Anlage entscheidet, sollten die besonderen Eigenschaft verstanden werden:  

  • “Propriedades Plural” sind Immobilien, die immer Teil einer Gesamtanlage sind und diese können nicht herausgelöst werden. D.h. wenn Sie nicht vor Ort sind, ist die Immobilie frei für die Vermietung.  
  • Es gibt immer eine zentrale Verwaltungsgesellschaft, die von den Eigentümern bestimmt wird. Normalerweise haben diese Gesellschaften einen Vertrag mit den Eigentümer über 5-10 Jahre. Dieser Verwalter hat Recht auf Zugang zu Ihrer Immobilie in der Anlage.
  • Die jährlichen Abgaben, Pflichten und Rechte der Eigentümer etc. sind gesetzlich geregelt (Decreto-Lei n.º 39/2008). Daher sollte ein Service- und Kaufvertrag immer durch einen Fachanwalt geprüft werden.
  • Die Eigennutzung ist immer vertraglich festgelegt. Meistens bekommt der Teilhaber ein festes Kontingent, welches in der Nebensaison (Oktober-April) nutzen kann. Es gibt aber auch viele Anlagen, in denen man unbegrenzt bleiben kann.
  • Die Entgeltung wird meistens anfangs über einen festen Prozentsatz angeboten und geht dann in einen Umsatzanteil über, der durch eine vertraglich festgelegte Formel berechnet wird. Diese sollte man sich vorher erklären lassen.
  • Renovierungen an der Immobilie muss der Teilhaber meistens selbst tragen, soweit diese auf Abnutzung im Laufe der Zeit beruhen. Hier ist zu empfehlen, entsprechende Arbeiten auf den Verwalter im Rahmen der Verhandlungen abzugeben, wenn die Immobilie viel extern vermietet wird.
  • Die Eigentümer zahlen immer eine monatliche “Hausgebühr” für den Betrieb der Anlage und zusätzlich eine Abgabe von mindestens 4% des Immobilienwertes in einen Fond für Renovierungen (gesetzlich vorgeschrieben).  Die “Hausgebühr” wird jährlich angepasst. 
  • Die Vermietungspreise können von dem Verwalter frei bestimmt werden, was sachlich auch Sinn macht. Auf der anderen Seite werden die Objekte auch gerne mit Business Cases angeboten, die recht optimistische Tagespreise beinhalten. Daher sollten Auslastungen und Tagespreise vorher recherchiert werden.

“Propriedade plural em empreendimentos turísticos” machen durchaus als Investmentobjekt Sinn. Als klassisches Ferienhaus mit längeren Aufenthalten oder eine Immobilie für den Ruhestand sind diese nicht immer geeignet. Entsprechend sollten die Verträge immer durch einen Anwalt inhaltlich geprüft werden. Gerne helfen wir Ihnen, wenn Sie Fragen haben.


Regionen für den Kauf von Häusern oder Wohnungen in Portugal

Ein Käufer sollte sich zuerst eine Region suchen, die ihm oder ihr persönlich am besten zusagt. Viele Kunden schauen dabei gerne auf eine Karte und versuchen die Region für den Kauf rational mit z. B. Fahrzeiten zu den Großstädten zu begründen. Hören Sie aber auf Ihren Bauch und nicht den Kopf. Man verbringt bei dem schönen Wetter und den häufigen Besuchen viel Zeit im Umland. Steht die favorisierte Region fest, kann mit der Suche nach einer Immobilie in Portugal gestartet werden.

 

Auswandern nach Portugal ist etwas anderes, als in dem Land Ferien zu machen. Entsprechend sollte man sich überlegen, welche Anforderungen man an die Region und Infrastruktur hat, um sein normales Leben dort wie gewünscht führen zu können. Faktoren wie Strand und isolierte Lage spielen bei längerfristigen Aufenthalten meisten weniger eine Rolle. Daher sollte man bei der Wahl der Regionen durchaus auch Alternativen im Landesinneren bzw. nicht in den klassischen Urlaubsorten berücksichtigen.

Lissabon

Lissabon Immobilien Portugal

Die Hauptstadt Portugals und die damit größte Stadt des Landes, liegt wie Porto an der Atlantikküste. Im Gegensatz zu Porto ist Lissabon aber eine deutlich lebhaftere Metropole. Den kosmopolitischen Charakter anderer westeuropäischer Großstädte mit einem Nebeneinander von Tradition, Moderne und liberalem Denken findet man auch hier. Durch seinen unprätentiösen Charme findet die Stadt immer mehr Beliebtheit unter ausländischen Investoren. Die Stadt hat kein international bekanntes Aushängeschild wie die Berliner Mauer oder den Eiffelturm. Trotzdem überzeugt die Stadt durch ihre große Vielfalt an unterschiedlichsten Sehenswürdigkeiten, kulturellem Angebot und Infrastruktur. Zudem bietet sie ideale Ausflugsmöglichkeiten in nahe Ausflugsziele wie Sintra, Cascais, Mafra, Obidos oder Sesimbra. Mit ca. 7 Mio. Besuchern pro Jahr ist Lissabon noch nicht vergleichbar mit einer Stadt wie London (19 Mio.). Für viele internationale Touristen ist die Hauptstadt aber eine feste Station für einen Urlaub in Europa geworden. 

 

Die wunderschönen Strände an der Flussmündung des Tejo sind innerhalb von 30 Minuten aus der Stadt heraus zu erreichen. Die Nachfrage an Wohnungen und Häusern ist in den letzten Jahren in Lissabon deutlich gestiegen. Speziell die Vermietung an Touristen durch Privatleute hat derart zugenommen, dass sich sogar die Politik mit den Auswirkungen für die Stadt beschäftigt. In einigen Stadtteilen wurde daher die Vermietung im Alojamento Local ausgesetzt. Das bedeutet, dass keine neuen Lizenzen mehr herausgegeben werden. Alte Lizenzen behalten Ihre Gültigkeiten. Eine Übersicht der Stadt Lissabon über die Stadtteile ohne neue Lizenzen finden Sie hier.

 

Wer Immobilien in Lissabon kaufen möchte, sollte sich daher genau mit der Lage innerhalb der Stadt auseinandersetzen. Makler sind hierbei nicht immer die beste Quelle, um Informationen für den Kauf einer Immobilie in Lissabon zu bekommen. Wir von Pearls of Portugal fragen immer bei der Stadt direkt nach, ob eine Wohnung von der Lizenzeinschränkung betroffen ist oder nicht. Im mittleren und oberen Preissegment ist das Angebot an Immobilien aber nach wie vor sehr abwechslungsreich, die Wertentwicklung stabil und die Preise immer noch unter dem europäischen Durchschnitt. Selbst in den sehr angesagten Vororten Sintra, Cascais und Sesimbra kann man preisgünstige Häuser und Villen kaufen. Südlich des Tejos sollte man nicht zu nahe von Montijo kaufen, da dort der zweite Flughafen der Hauptstadt gebaut wird. Kontaktieren Sie uns gerne.

 

Wir finden für Sie die beste Immobilie in Lissabon.

Porto

Porto Immobilien Portugal

Die Hafenstadt Porto ist Portugals zweitgrößte Stadt nach Lissabon. Die Stadt liegt an der Mündung des Flusses Douro, der die malerische Kulisse von Porto bestimmt. Die Region ist berühmt für die Herstellung des Portweins. Charismatisch für die Stadt ist das Labyrinth aus engen Straßen des Ribeira Viertels. Hier kann man sich leicht in eines der unzähligen Cafés oder Restaurants verirren und ein paar schöne Stunden verbringen. Das gesamte Zentrum wird durch die antiken Häuser, enge gepflasterte Straßen und viele fliegende Händler geprägt. Besonders die blühende Kulturszene wird von vielen Besuchern und Ansässigen geschätzt. Bemerkenswert ist auch das tolle Angebot an Einkaufsmöglichkeiten.

 

Neben der festen Markthalle "Bolhão" gibt es eine ganze Reihe von Wochenmärkten und Einkaufszentren, in denen man sehr gut lokale Lebensmittel aber auch internationale Mode einkaufen kann. Porto hat sich in den letzten Jahren als eines der beliebtesten Touristenziele weltweit entwickelt. Die Stadt wurde mehrfach als beste Tourismusstadt in Europa ausgezeichnet. Viele Touristen besuchen Porto für einen Städtetrip oder nutzen die Lage als Ausgangspunkt, um andere Städte im Norden Portugals wie Braga, Guimarães oder Coimbra zu besuchen. Beliebt sind auch Tagesausflüge in die angrenzende Weinregion oder an die Strände Espinho oder Matosinhos im Umfeld von Porto. Vor ein paar Jahren konnte man im Zentrum von Porto noch traumhafte Immobilien für teilweise unter €1000 pro Quadratmeter kaufen. Die Preise haben sich stetig nach oben entwickelt, sind aber immer noch deutlich niedriger als im Vergleich zu anderen europäischen Städten oder Lissabon. Empfehlenswert ist grundsätzlich der Kauf einer Wohnung, wenn man in die Innenstadt ziehen möchte.

 

Für die Vermietung an Touristen sollte man sich auf die Stadtteile Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau und Vitória konzentrieren, da Besucher zuerst in der Innenstadt nach Unterkünften suchen. Gaia bietet noch recht günstige Preise für Porto und hat auch eine gute Anbindung an die Metro. Obwohl dort auch schöne Strände liegen, kaufen Einheimische eher nördlich des Douro. Für die eigene Nutzung kann man hier entsprechend noch gute Schnäppchen machen. Wie auch in Lissabon gab es eine hohe Nachfrage an Lizenzen zur Vermietung an Touristen. In einigen Bezirken der Stadt wurde die Neuausstellung an Lizenzen daher ebenfalls ausgesetzt. Einen Überblick dazu finden Sie hier.

 

Wir beraten Sie sehr gerne!

Algarve

Strand Algarve

Die Algarve ist die südlichste Region Portugals und bekannt für ihre Strände, Klippenlandschaften und brodelnde Touristenzentren. Die Küstenregion ist dicht besiedelt mit einem Wechsel aus charmanten Fischerdörfern und Kleinstädten. Die Gegend ist auch bekannt für ihre exzellenten Golfanlagen, welche jährlich viele internationale Spieler anziehen und entsprechende Hotelanlagen bietet. An der Algarve werden europaweit die meisten Sonnentage gezählt, was gerade Immobilien für die dauerhafte Nutzung auch im Winter sehr attraktiv macht. Die Sommer sind heiß und trocken, die Winter fallen sehr mild aus. Die Temperaturen fallen in dieser Jahreszeit selten unter 10 Grad und können teilweise sogar bis zu 20 Grad erreichen. Die besten und berühmtesten Strände Portugals liegen an der Algarve.

 

Es gibt über 15 Großstrände, die mit dem Auto schnell und bequem erreichbar sein. Der Strand von Odeceixe beispielsweise ist von imposanten Klippen gesäumt, mit dem Meer auf der einen Seite und dem Fluss auf der anderen Seite. Für Familien oder Großeltern mit Enkeln gilt der Strand als ideal, da die jüngeren Kinder die Ruhe des Flusses genießen können, während die Erwachsenen Spaß am Meer haben. Bei Touristen ist die Algarve sehr beliebt. Daher hat die Region ein sehr reichhaltiges Angebot an Restaurants, Cafés, Bars, Einkaufs- und Freizeitangeboten. Der dicht besiedelte Küstenstreifen „Litoral“ bildet dabei das touristische Zentrum der Algarve. Gerade im Sommer ist die Vermietung einer Immobilie sehr attraktiv. Juni, Juli und August sind in der Regel sehr ausgelastet. Ab September bis April wird es deutlich ruhiger an der Algarve. Viele Immobilienbesitzer bleiben daher im Sommer in Ihrem Heimatland und suchen die Algarve in den Wintermonaten auf.

 

Die Immobilien an der Algarve befinden sich für Portugal im mittleren bis oberen Preissegment. Beliebte Orte für den Immobilienkauf sind Tavira, Monte Gordo, Vale de Lobo, Vilamoura, Albufeira, Carvoeiro und Ferragudo. Gesucht werden vor allem frei stehende Häuser mit Pool für die eigene Nutzung. Wer vermieten und die Immobilie nur gelegentlich selber in Anspruch nehmen möchte, für den kann auch eine Wohnung in den Kleinstädten attraktiv sein. Wir informieren und beraten Sie gerne!

 

Wir informieren und beraten Sie gerne.

Nordportugal

Geres Portugal

Je nördlicher man sich in Portugal befindet, desto mehr taucht man in die portugiesische Gesellschaft ein. Die Natur ist deutlich kräftiger als im Süden und hier findet man noch viele Flecken, an denen gesellschaftliche Trends der Beschleunigung und Digitalisierung bisher vorbeigegangen sind. Entgegen mancher Gerüchte ist der Norden auch nicht kalt, er ist im Vergleich zum Süden von Portugal nur kälter.

 

Im Norden findet man viele kleine Städte, die ihren Charme erhalten haben und in deren Restaurants man vergebens nach einer englischen Menükarte fragen wird. Städte mit einem solchen Charakter sind unter anderem Ponte de Lima, Vila Verde, Braga, Arcos de Valdevez, Guimarães oder Viana do Castelo. Gleichzeitig verfügen die Städte über eine gute Infrastruktur. So finden sich die besten Krankenhäuser im Norden von Portugal. Aufgrund der nicht sehr touristisch geprägten Infrastruktur und der herrlichen Landschaften hat sich der Norden bzw. insbesondere der Nationalpark Peneda-Gerês als sehr beliebtes Urlaubsgebiet für Wanderer und Naturliebhaber entwickelt. Dank des milden Klimas bietet die Region das ganze Jahr über ideale Bedingungen für ausgedehnte Touren. Neben schattigen Waldwegen bieten die Rundwanderungen auch herausfordernde Gebirgspfade und beeindruckende Rundblicke.

 

Die unübersichtliche bergige Landschaft ist Lebensraum für viele wilde Tiere wie Wölfe, Wildkatzen oder Wildpferde. In den Tälern gibt es üppige Vegetation und Wälder, insbesondere Eichenarten, Prunus und die weltweit geschützten Baumarten Albergaria und Cabril. Hinsichtlich Immobilien findet man in Nordportugal immer noch sehr gute Angebote für Häuser und vor allem Grundstücke. Bei der Wahl der Region sollte zwischen eigener Nutzung und Vermietung an Touristen unterschieden werden. Der starke Wandertourismus findet im Nationalpark statt und entsprechend sind dort auch die richtigen Immobilien zu finden. Wer nicht vermieten möchte, kann im Norden absolute Traumimmobilien zu guten Konditionen finden.

 

Wir informieren und beraten Sie gerne!

Atlantikküste

Atlantikküste Portugal

Portugals Atlantikküste erstreckt sich über fast 700 Kilometer an der gesamten Westseite des Landes. Die Küste bietet dabei eine reiche Vielfalt an Landschaften, Städten und Kulturen. Jede Region an der Küste hat ihren eigenen unverwechselbaren Charakter und lockt mit Steilküsten, Sandstränden und viel Natur. In der Vergangenheit war die Region primär geprägt durch Sommergäste aus Portugal. Trotz der kühleren Meerestemperaturen tummeln sich an den beliebten Hauptstränden im Sommer viele Menschen, die das tolle Wetter genießen.

 

Mittlerweile haben aber auch viele internationale Touristen die Region für sich entdeckt. Darunter fallen vor allem Besucher mit Interessen am Surfen, Angeln oder Wandern. Einen Massentourismus wie an der Algarve sucht man hier aber vergebens. Neben kleineren Dörfern erstrecken sich viele maritime Kleinstädte entlang der Küste, deren Besuch eine kleine Zeitreise in eine stark entschleunigte Welt mit sich bringt. Im Folgenden ein paar Beispiele. Eine international noch unentdeckte Stadt stellt Esposende im Norden von Portugal dar. Die Stadt wird auch gerne mit Lagos an der Algarve aufgrund der schönen Meereskanäle verglichen. Landschaftlich ähnelt die Region an die Ostsee, verfügt aber über ein deutlich wärmeres Klima.

 

Viele Investoren zieht es in die Region, da die Sommer nicht ganz so heiß ausfallen wie im Süden von Portugal und die Natur vergleichbar kräftig wie in Deutschland ist. Die Stadt Aveiro liegt ca. eine halbe Stunde südlich von Porto und wird auch das Venedig von Portugal genannt. Wer eine Stadt mit viel Wasser und traditioneller Architektur sucht, ist hier genau richtig. In den strandnahen Vororten der Kleinstadt können sehr schöne und moderne Immobilien unter €200.000 erworben werden. Der Strandort Nazaré ist weltweit bekannt für seine außerordentlichen Surfbedingungen. Hier wurden schon viele Weltrekorde aufgestellt. Der Ort selber ist aber im Wesentlichen durch seine Fischereitraditionen geprägt. Der lange, halbmondförmige Strand ist wegen seiner Schönheit und dem reinen weißen Sandstrand bekannt.

 

Sehr gefragt ist seit 2020 die Region um Comporta südlich von Lissabon. Die Region bietet eine fantastische Lage zu den weitläufigen Stränden und durch die strengen Bauauflagen wird die stark steigende Nachfrage sich nicht negativ auf das Landschaftsbild auswirken. Comporta ist eine portugiesische Gemeinde die zum Kreis Alcácer do Sal gehört. Comporta selber ist nicht die schönste Kleinstadt. Alcácer do Sal liegt etwas weiter im Landesinneren und ist die deutlich schönere Stadt bei niedrigeren Immobilienpreisen. Wer nicht unbedingt direkt am Strand wohnen muss, wird hier immer noch für unter 300 TSD EUR gute Immobilien finden. In Comporta selber liegt der preisliche Einstieg bei ca. 700 TSD EUR und mehr für ansprechende Immobilien.

 

Ein kleines Städtchen weiter im Süden ist die Stadt Sines. Sie verfügt über eine historische Altstadt mit einer Burg und einer großen Hafenanlage. Der berühmteste Sohn der Stadt ist der Seefahrer Vasco da Gama. Aufgrund der starken Raffinerieanlagen wurde die Stadt früher von Investoren gemieden. Durch die sehr nachhaltige Politik im letzten Jahrzehnt haben sich die Umweltbedingungen rund um die Stadt deutlich normalisiert. Dadurch kommt der schöne und traditionelle Charakter der Stadt wieder zur Geltung. Dies sind nur drei Beispiele für attraktive Städte an der portugiesischen Atlantikküste. Wir informieren und beraten Sie gerne in aller Ausführlichkeit.

 

Gerne helfen wir Ihnen bei Fragen oder Anmerkungen!


Preise für eine Immobilie in Portugal nach Regionen

Die Preise für die Regionen in Portugal unterscheiden sich sehr. Wer sich noch nicht für eine bestimmte Region entschieden hat und offen ist, sollte sich durchaus 2 Wochen Zeit nehmen, um vor allem das Inland zu bereisen. Das Inland ist wunderschön und verfügt über eine sehr gute Infrastruktur.

Die teuersten Region in Portugal

Die teuersten Regionen in Portugal Immobilienpreise

Quelle: idealista.pt 

Die günstigsten Region in Portugal

Die günstigsten  Regionen in Portugal Immobilienpreise

Quelle: idealista.pt 


Ein Grundstück kaufen und selber bauen

Grundstück Portugal

Neben dem Kauf einer fertigen Immobilie ist der Erwerb eines Grundstücks in Portugal eine immer beliebter werdende Alternative. Oft findet man auf den Grundstücken auch ein altes Haus, was saniert werden kann. Man kann traumhafte Grundstücke vor allem im Landesinneren für sehr günstige Preise erwerben. An den Küsten - speziell an der Algarve – ist dies deutlich schwieriger. Wenn Sie sich für ein Grundstück in Portugal interessieren, sollten Sie den Kauf trotz der niedrigen Preise gut planen und verschiedene Aspekte bei der Auswahl berücksichtigen. Inwieweit sich die Renovation gegenüber dem Neubau lohnt, sollte vorher geprüft werden. Das neue Bauen von Häusern lohnt sich oft, da die Baukosten relativ niedrig sind und man seine eigenen Vorstellungen verwirklichen kann.

Kosten für Grundstücke

Die Kosten für Grundstücke mit einer Baugenehmigung variieren je nach Gebiet. In ländlichen Gebieten in der Nähe der Großstädte liegen die Preise bei €20 bis €40 pro Quadratmeter, an der Atlantikküste gehen die Preise auf €120 bis €180 hoch. An der Algarve liegen die Preise zwischen €400 bis €1000 pro Quadratmeter (und mehr) für ein erstklassiges Grundstück. Im Landesinneren sind die Kosten deutlich geringer und in ländlichen Gebieten können landwirtschaftliche Flächen schon für ein paar Euro pro Quadratmeter erworben werden. Die Baukosten liegen je nach Qualität und Lage zwischen €400 und €1.600 pro Quadratmeter. Die Grunderwerbssteuer (SISA) liegt bei 6,5 %.

Der Grundstückskauf

Der Kauf eines Grundstücks sollte trotz der niedrigeren Preise nicht unterschätzt werden. Der wichtigste Punkt ist, dass für das Grundstück eine grundsätzliche Bauberechtigung vorliegt (terreno urbano) und dass das Grundstück groß genug für den Bau eines Hauses bzw. für das von Ihnen angedachte Gebäude geeignet ist. Wenn sich auf dem Grundstück bereits eine alte Immobilie befindet, welche legal gebaut wurde, ist der Prozess deutlich einfacher. Achten Sie daher darauf, dass der Hausbestand offiziell im Grundbuch eingetragen wurde. Prüfen sollten Sie auch, was genau eingetragen wurde. Es kann schon einmal vorkommen, dass nur ein Teil der Immobilie legal gebaut wurde oder Hilfsbauten zu Wohnflächen umgebaut wurden, was Ihnen später beim Verkauf auf die Füße fallen wird.

 

Es ist grundsätzlich auch möglich, auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen. Es gibt aber strenge Grenzen für Grundstücke und Gebäude. Sie erhalten diese Informationen vom örtlichen Rathaus (câmara municipal). Einige Grundstücke sind nicht zum Bauen geeignet, da sie zu steil oder geschützt sind. Stellen Sie sicher, dass es keine Beschränkungen wie Hochspannungsleitungen, Wasserleitungen oder Wegerechte gibt, welche die Gebäudeplanungen beeinträchtigen könnten. Bedenken Sie, dass die Kosten für die Erbringung von Dienstleistungen für eine Immobilie in einem entlegenen ländlichen Gebiet teurer sein können und eine zuverlässige Wasserversorgung erforderlich ist.

 

Beim Kauf von Grundstücken in Portugal sollten Sie sicherstellen, dass der Kaufvertrag von der Erlangung der erforderlichen Baugenehmigung abhängig ist. Besorgen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, aus der hervorgeht, dass das Grundstück korrekt im lokalen Grundbuch eingetragen ist. Prüfen Sie zudem, ob die richtige Baugenehmigung vorliegt. Teilweise werden Grundstücke in Teilstücken zum Verkauf angeboten, obwohl die Teilung noch nicht offiziell genehmigt wurde. Die Genehmigung sollte beim Kauf vorliegen oder als Vereinbarung Teil des Vorvertrages sein. Es empfiehlt sich auch immer, das Grundstück vor dem Kauf offiziell vermessen zu lassen. Das kostet ca. €800. Sollte die Baugenehmigung fehlerhaft sein oder das schon errichtete alte Gebäude sogar illegal gebaut worden sein, erwarten Sie hohe Strafen. Ein neues Gebäude muss dann meistens sogar wieder abgerissen werden.

 

Beachten Sie, dass es in Portugal sehr lange dauern kann, bis Sie eine Baugenehmigung erhalten. Meistens braucht es ca. 6 Monate bis Sie die Genehmigung tatsächlich erhalten. Die meisten Bauunternehmen bieten Pauschalangebote an, die das Land und die Kosten für den Bau Ihres Hauses inkludieren. Es ist jedoch nicht immer ratsam, das Baugrundstück in Portugal vom Bauunternehmen zu kaufen. Es ist ratsam, sich umzusehen und die unterschiedlichen Grundstücks- und Baukosten zu vergleichen. Wenn Sie sich entscheiden, ein Komplettpaket von einem Bauunternehmer zu kaufen, sollten Sie auf separate Verträge für das Grundstück und die Immobilie bestehen. Im besten Fall erhalten Sie die Eigentumsurkunde für das Land vor der Unterzeichnung eines Bauvertrags.

 

Bauunternehmen

Bei der Suche nach einem Architekten und Bauunternehmen ist es am besten (wie meistens in Portugal), Empfehlungen von bekannten Einheimischen vor Ort zu bekommen. Beachten Sie jedoch, dass lokale Immobilienmakler nicht immer die besten Ansprechpartner sind, da sie meistens eine Vermittlungsprovision erhalten. Fragen Sie einfach Ihre zukünftigen Nachbarn oder im Rathaus nach.

 

Viele portugiesische Architekten sprechen Englisch und es gibt auch Architekten aus anderen EU-Ländern, die in den wichtigsten Feriengebieten arbeiten. Die Gebühren für Architekten werden meistens als Prozentsatz der Gesamtkosten der Bauarbeiten berechnet - in der Regel um die 5 %. Entsprechend sind Architekten an höheren Baukosten interessiert. Sprechen Sie das Thema deutlich vor der Beauftragung an und legen Sie ggfs. Vergütungsgrenzen fest. Der wichtigste Aspekt beim Bau eines neuen Hauses ist neben dem Ruf des Bauunternehmens auch deren finanzielle Lage.

 

Es ist zwingend notwendig, dass das Bauunternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft (garantia de conclusão) abschließt. Besichtigen Sie auch andere Häuser, die ein Bauunternehmer gebaut hat, und erkundigen Sie sich bei den Eigentümern, welche Probleme diese hatten und ob sie zufrieden sind. Die Baustandards in Portugal variieren erheblich, daher sollten Sie niemals davon ausgehen, dass das niedrigste Angebot auch das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.

 

Der Bauvertrag

Sie sollten sich schriftliche Angebote (citaçãos) von einer Reihe von Bauherren einholen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Dies kann manchmal etwas Zeit in Anspruch nehmen. Dafür sollten Sie etwa 2-3 Monate einplanen.

 

Der Vertrag muss beinhalten:

  • eine detaillierte Gebäudebeschreibung (bis ins letzte Detail wie Lichtschalter und Stromanschlüsse) und eine Liste der zu verwendenden Materialien (mit Bezug auf die Pläne des Architekten) enthalten
  • die genaue Lage und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück
  • den Bau- und Zahlungsplan, der je nach Baufortschritt in Etappen erfolgen muss
  • eine Strafklausel für die verspätete Fertigstellung
  • die Beibehaltung eines Prozentsatzes (z. B. 5 %bis 10 %) der Baukosten als Garantie gegen Mängel
  • wie Streitigkeiten beigelegt werden
  • alle Kosten - einschließlich der Architektengebühren (sofern nicht separat vereinbart).
  • die Landschaftsgestaltung
  • der Registrierung des neuen Gebäudes
  • die Anschlüsse von Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom, Gas usw.) an das Haus - nicht nur an die Baustelle
  • die Isolierung (gegen Hitze und Kälte) und Schutz vor Feuchtigkeit.

Bevor Sie ein Angebot annehmen, ist es ratsam, dass es von einem Bauberater überprüft wird. Dieser kann Ihnen bestätigen, ob es sich um einen fairen Vertrag handelt. Sie sollten ebenfalls überprüfen, ob das Angebot (das einen Mehrwertsteuer-Anteil von 19 % enthalten muss) ein Schätzpreis oder ein Festpreis ist, da die Kosten manchmal aufgrund von Vertragsklauseln und Änderungen während der Bauarbeiten stark steigen können. Es ist wichtig, dass ein Vertrag von einem Anwalt geprüft wird, da Bauverträge häufig zugunsten des Bauherrn stark verzerrt sind und den Kunden nur wenige Rechte einräumen.

 

Garantien

Nach portugiesischem Recht sind Bauunternehmen bis ein Jahr nach der Fertigstellung für geringfügige Mängel und bis fünf Jahre für strukturelle Mängel verantwortlich. Es ist nicht ungewöhnlich, dass während des Baus Probleme auftreten, insbesondere in Bezug auf Materialfehler. Wenn Sie Probleme haben, müssen Sie in der Regel sehr geduldig und hartnäckig sein.

 

Sie sollten ein fertiggestelltes Gebäude von einem Bauingenieur auf Mängel überprüfen und einen Mängelbericht erstellen lassen. Sollte es Mängel geben, muss der Gutachter genau bestimmen, wer dafür verantwortlich ist. Architekten und Bauunternehmer sind in Portugal gesetzlich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

 

Wenn eine Immobilie fertiggestellt wurde, muss der Bauherr eine Besichtigung durch den Gemeinderat veranlassen, um sicherzustellen, dass das Haus gemäß der Pläne und Bauvorschriften gebaut wurde. Nach einer zufriedenstellenden Inspektion stellt der Gemeinderat eine Aufenthaltsbewilligung (licença de habitação) aus. Wenn dies abgeschlossen ist, muss eine Immobilie bei der lokalen Behörde, beim Finanzamt (finanças) und beim lokalen Grundbuchamt (conservatória de registo pridial) registriert werden.

 

Bei Fragen oder Anmerkungen melden sie sich gerne bei uns!


Der Kaufprozess

Beim Kauf von Immobilien in Portugal empfiehlt es sich bei Unklarheiten, den Kaufprozess durch einen Anwalt begleiten zu lassen. Wir arbeiten mit einer Reihe von vertrauenswürdigen Anwälten zusammen. Die Kosten für den Anwalt sind bei einer Zusammenarbeit mit uns im Festpreis inkludiert.

 

Unsere Anwälte prüfen die grundstücksrechtliche Situation der Immobilien. Im Fokus stehen dabei die Eigentümerstellung des Verkäufers, das Vorhandensein von Lasten bzw. die Prüfung der Grundsicherheiten. Zudem wird geprüft, ob die Immobilie überhaupt in der Form offiziell existiert, wie sie verkauft werden soll. Gerne lassen wir auch für sie prüfen, ob die Voraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung gegeben sind. Bei Grundstücken empfiehlt sich immer eine Vermessung vor dem Kauf. Dies kann als eigene Klausel in den Vorvertrag mit aufgenommen werden.

 

Das portugiesische Grundbuch (registo predial) legt die legale Bewertung der Immobilie dar und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und über die eventuellen Belastungen der Immobilie einholen. Bei der caderneta predial handelt es sich um den Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Pflichten, die mit der Immobilie in Portugal verbunden sind.

 

Die Prüfungen, welche Routinearbeit darstellen, fließen in den für den Kauf einer Immobilie in Portugal üblichen Kaufvorvertrag ein (contrato de promessa de compra e venda). Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Beteiligung rechtlich gültig. Üblich ist die Leistung einer Anzahlung um die 10 % der Gesamtsumme. Beim Vorvertrag muss der Verkäufer bereits den notwendigen Energiepass der Immobilie vorlegen. Gleiches gilt für einen Auszug des Grundbucheintrages. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registrierungsnummern beider Dokumente beinhalten, was zur Sicherheit immer geprüft werden sollte. Zudem sollten Häuser nach 1951 über eine offizielle Nutzungslizenz (licença de utilização) verfügen, die mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt. Dieses Dokument legt dar, zu welchem Zweck die Immobilie erbaut wurde und stellt zudem sicher, dass es sich um eine legale Nutzung des Gebäudes handelt.

 

Der Vorvertrag (Contrato de Promessa Compra e Venda - CPCV) beinhaltet normalerweise einen Passus, der die jeweils andere Partei zu einem Vollzug des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Meistens wird eine Frist von 2-3 Monaten für die Ansetzung des Notartermins angesetzt. Diese Frist ist aber verhandelbar. Im Vorvertrag werden auch wichtige Klauseln oder Voraussetzungen für den Kauf aufgenommen. Ansonsten werden in der Regel auch Schadenersatzansprüche formuliert, falls der eigentliche Vertrag aus anderen Gründen nicht zustande kommt. In der Regel haftet der Käufer mit einer Anzahlung von ca. 10 % der Kaufsumme. Verkäufer müssen laut Gesetz bei Nichteinhaltung dem Interessenten das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Im Vorvertrag muss der Verkäufer über bestehende Mieter aufklären bzw. diese aufführen.

 

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form auch unter Berücksichtigung erbrechtlicher, familienrechtlicher und steuerrechtlicher Gesichtspunkte. Der Vertrag wird meistens durch den Notar formuliert und enthält keine Klauseln, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbart werden. Diese sind Teil des Vorvertrages. Im Gegensatz zu Deutschland ist eine übliche Eintragung des Käufers im Grundbuch nicht erforderlich, sodass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie in Portugal wird. Die Eintragung muss aber spätestens zwei Monate nach dem Kauf durch einen Anwalt oder den Notar eingetragen werden.

 

 

Bezahlt werden die Immobilien in der Regel mit einem Bankcheck (cheque bancário). Man muss für diesen Scheck ein Konto in Portugal eröffnen. Voraussetzung ist der Besitz einer portugiesischen Steuernummer (NIF), die gegen eine kleine Gebühr in Portugal beim Finanzamt oder in der portugiesischen Botschaft beantragt werden kann. Die Ausstellung der Steuernummer erfolgt bei der Beantragung am selben Tag. Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!


Kaufnebenkosten

Wie in anderen Ländern fallen auch in Portugal neben dem Preis beim Kauf der Immobilie weitere Kosten an. Teilweise sind diese Kosten obligatorisch. Andere Kaufnebenkosten sind optional und werden ausländischen Käufern gerne mit angerechnet. Wir helfen Ihnen hierbei gerne. Unsere Kunden bekommen eine Aufstellung der Kosten, die beim Kauf der gewünschten Immobilie anfallen.

 

Obligatorische Kosten (Kontinentalportugal)

  •  Notarkosten: Diese liegen zwischen ein und drei Prozent des Kaufpreises und fallen beim eigentlichen Kauf an. Hier gilt es sich vorher zu informieren, da diese Kosten meistens dem Käufer zugeschoben werden. Käufer können deutlich Geld sparen, indem sie einen günstigen Notar wählen. Bei unseren Leistungen können Sie den Notar mit in den Festpreis einschließen. 
  • Grunderwerbssteuer (IMT): Die Steuer ist gestaffelt und es werden maximal acht Prozent fällig. Für Immobilien, die unter €92.407 kosten und durch den Käufer dauerhaft bewohnt werden, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Steuer können Sie hier simulieren.
  • Grundsteuer: Diese ist je nach Region unterschiedlich hoch und muss jährlich bezahlt werden. Diese liegt zwischen 0,3 % und 045, % des Immobilienwertes laut Grundbucheintrag. Die Werte sind dort dauerhaft eingetragen und liegen meistens deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilien. Die Steuer können Sie hier simulieren.
  • Beantragung einer Steuernummer (NIF) ca. 12 EUR
  • Grundbucheintrag (ca. 350 EUR)
  • Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien
  • Stempelsteuer: Diese wird beim Finanzamt entrichtet und muss dem Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags per Zahlungsbeleg vorgelegt werden. Diese beträgt 0,8% des Kaufpreises

Optionale Kosten

  •  Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt für die Prüfung oder Erstellung des Vorvertrag beauftragen, liegen die Kosten in der Regel bei ca. 1-3% des Kaufpreises. Bei der Zusammenarbeit mit Pearls of Portugal sind diese Kosten bereits mit inkludiert.
  • Maklerprovision: Auch in Portugal besteht das Bestellerprinzip, wird aber im Gegensatz zu Deutschland auch im Sinne der Idee ausgelebt. Beauftragen Sie einen portugiesischen Makler mit der Suche, zahlen Sie bis zu fünf Prozent des Kaufpreises. 

 

 

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an


Die Finanzierungsmöglichkeiten

Auch als nicht portugiesischer Staatsbürger und keiner steuerlichen Ansässigkeit in Portugal können Sie Ihre Immobilien durch eine Bank in Portugal finanzieren lassen. Derzeit sind die Zinssätze wie im gesamten europäischen Raum recht günstig. Die Finanzierung kann an einen festen oder variablen Zinssatz gebunden werden. Der variable Zinssatz richtet sich nach dem Euribor. Der Euribor ist ein Zinssatz, der täglich von einer Gruppe europäischer Banken gesetzt wird. Den aktuellen Satz können sie hier einsehen.

 

Die Zinsen eines portugiesischen Darlehens mit variablem Zinssatz sind entweder an den 3- oder 6-monatigen Euribor-Satz gebunden. Die Banken erhöhen diesen Satz wiederum um ihre aktuellen Margen. Nach Ablauf der jeweiligen Periode passt die Bank den Zinssatz auf den durchschnittlichen Wert der vorherigen Monate an. In der Regel können nicht ansässige Käufer in Portugal bis zu 60 -80 % des Immobilienwertes finanzieren lassen. Die Laufzeiten liegen bei bis zu 30 Jahre bei einer Altersgrenze von 70 Jahren. Wie in Deutschland unterscheiden sich die Angebote der Banken nicht nur in den Zinssätzen, sondern es gibt auch viele Unterschiede bei Tilgungsmöglichkeiten und Nebenkosten. Festgesetzt sind die Provisionen für eine vorzeitige Rückzahlung bei festen Zinssätzen (2 %) und bei variablen Zinssätzen (0,5 %). Man sollte sich daher entweder von einem unabhängigen Finanzberater oder bei den einzelnen Banken informieren. Wir empfehlen, sich bei der Finanzierung nicht nur mit einer Bank zu beschäftigen.

 

Wenn der Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie in Portugal unterzeichnet ist, läuft immer eine Frist von 2-3 Monaten, in welcher der Käufer den Notartermin einberufen muss. Banken brauchen ca. 6 Wochen für die finale Entscheidung für einen Kredit. Im Laufe des Prozesses kommt es nicht selten vor, dass die Bank die Konditionen verschlechtert, welche sie anfangs zugesichert hat. Um sich nicht nur von einer Bank abhängig zu machen, sollten Käufer mit 2-3 Banken gleichzeitig sprechen. Falls Sie Fragen zu dem Thema Finanzierung haben, helfen wir Ihnen gerne!

 

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