Immobilien in Portugal - alles Wissenswerte und die wichtigsten lokalen Maklerservices

Portugal hat sich in den letzten Jahren als exzellente Alternative zu anderen europäischen Immobilienmärkten entwickelt. Selbst in Toplagen wie Porto, Lissabon oder der Algarve liegen die Preise pro qm zwischen 1000 und 4000 EUR. 

 

Neben den Preisen für Immobilien überzeugt Portugal aber vor allem durch eine hohe Lebensqualität, Sicherheit, milde Klimazonen und ein fantastisches Kulturangebot. Portugal rangiert weltweit auf dem 4. Platz der friedlichsten Länder. Ruheständlern bietet Portugal 10 Jahre steuerfreie Renten. Durch die günstigen Einstiegspreise und die hohe Mietnachfrage bieten sich sehr attraktive Renditemöglichkeiten.

 

Auf unserer Seite finden Sie alles Wissenswerte und viele Tipps hinsichtlich von Immobilien in Portugal. Wir berichten dabei über den Kaufprozess, die besten Kapitalanlagen, die Regionen, die touristische Vermietung, die Kosten beim Kauf, die Finanzierung in Portugal, die Planung von Besichtigungen, dem Energiepass,  den Handwerkern, Möglichkeiten für Rentner auch die Meeresspiegel 2040 in Portugal durch den Klimawandel. 

 

Wir von Pearls of Portugal bieten die wichtigsten Maklerservices für den Kauf einer Immobilie in Portugal an. Wir sind der Marktführer für die Begleitung von internationalen Kunden in Portugal. Immobilien kaufen in Portugal kann ganz einfach sein. 

 

Sollten Fragen offen geblieben sein, sprechen Sie uns gerne an!

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Immobilien in Portugal mit einem unabhängigen Makler in Portugal kaufen

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist für internationale Investoren nicht einfach. Es gibt eine Unmenge an Onlineportalen und tausende Makler, die man für die Recherche nach Immobilien hinzuziehen kann. Viele Interessenten sprechen kein Portugiesisch. Die rechtlichen Gesetzgebungen und Standards bei der Vermarktung von Immobilien sind sehr unterschiedlich im Vergleich zu anderen Ländern. So wechselt der Besitz einer Immobilie bereits mit der Unterschrift beim Notar und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Dies macht es für viele Interessenten schwierig, eine Immobilie in Portugal zu kaufen.

 

Pearls of Portugal ist ein unabhängiger Makler der 100% für Sie arbeitet und Sie sicher durch den gesamten Kaufprozess führt. Wir sind darauf spezialisiert, die besten Immobilien für unsere Kunden zu finden und den Kauf sicher und günstig abzuwickeln. Wir vermarkten "keine Immobilien von der Stange" und sind nicht regional gebunden. Wir bieten alle Leistungen rund um den Immobilienkauf für unsere Kunden inklusive.

 

Durch unsere Services und Leistungen entstehen eine Reihe wichtiger Vorteile für unsere Kunden:

  • Sie haben durch uns die beste Auswahl und Markttransparenz, da wir auf kein eingeschränktes Portfolio zurückgreifen müssen. Durch uns haben Sie Zugriff auf den gesamten Markt
  • Wir nehmen Ihnen die gesamte Arbeit ab. Wir übernehmen die Suche auf über 120 Onlineportalen, 70 Maklernetzwerken und bei den Banken. Wir machen auch alle Termine für  die Besichtigungen. Das entlastet und spart Zeit und Nerven
  • Wir übernehmen die Kosten für die Abwicklung des Vorvertrages und die sichere Prüfungen der Dokumente durch einen unserer Partneranwälte
  • Unsere Kunden sparen viel Geld ein, da wir für Sie die Preisverhandlungen führen und unabhängig vom Kaufpreis arbeiten können
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Immobilien als Kapitalanlagen in Portugal

Beim Kauf von Immobilien in Portugal steht meistens der private Nutzen als Ferienimmobilien oder als ganzjähriger Wohnraum im Vordergrund. Portugal ist aber auch ein sehr guter Standort für eine  solide Kapitalanlage. Neben den Renditen aus touristischer Vermietung gibt es vor allem auch hervorragende Bedingungen für die klassischer Vermietung von Wohnraum und gewerblichen Flächen. Welche Alternativen für Sie am besten geeignet sind, können Sie auf dieser Seite erfahren. Gerne beraten wir Sie zu den verschiedenen Investitionen.

Touristische Vermietung (Alojamento Local

Im Gegensatz zu Deutschland genießt der Tourismus und die Bereitstellung von Wohnraum für diesen eine positive Reputation in Portugal. Entsprechend wird dies auch seitens der Gemeinden gefördert. Als Privatperson kann man sehr unkompliziert ein Kleingewerbe für die Vermietung anmelden und die Lizenzen beantragen. Dies dauert in der Regel keine 5 Tage. In Portugal gelten aber seit einigen Jahren auch klare Regeln für die Vermietung, welche unbedingt berücksichtigt werden sollten.

 

Aus Sicht der Geldanlage in Portugal eignen sich vor allem Wohnungen in den beiden Großstädten Porto und Lissabon aber auch in den klassischen Urlaubsregionen wie der Algarve oder Alentejo. Bei Wohnungen in den Städten gibt es für die erfolgreiche Vermietung klare Anforderungen. So müssen entsprechende Wohnungen zentral gelegen sein mit Anbindung an die U-Bahn. Zudem  muss es sich um Altbau in sehr gutem Zustand handeln. In Lissabon und Porto gibt es mittlerweile Weile einige Stadtteile. in denen die Vermietung an Touristen limitiert ist. Mehr dazu in den Kapitel zu Porto und Lissabon weiter unten. 

 

Etablierte Wohnungen erwirtschaften durchschnittlich 25-45 TSD EUR pro Jahr. Die Bewirtschaftung der Wohnung übernehmen professionelle Verwalter, die sich um alle wichtigen Aufgaben der Vermietung kümmern. Diese werden mit 20-30% der Umsätze vergütet. Nach Steuern bleiben dem Vermieter ca. 65% der Umsätze als Gewinn. Entsprechende Wohnungen liegen um die  250 TSD EUR als Investitionspreis.

 

Gewerbeflächen

Gewerbeflächen haben in den letzten Jahren eine eher schwache Phase gehabt. Die Einstandskosten für gute Lagen bewegen sich daher um die 1000 EUR pro Quadratmeter. Interessant ist der Markt aber trotzdem, da aufgrund dem Mangel an Wohnraum die Umwandlung von gewerblichen Flächen zu offiziellen Wohnraum deutlich erleichtern wurde. Dies wird zeitnah zu einen starken Anstieg der Umwandlungen und damit einer Verknappung von Angeboten führen.

 

Zudem sind gewerbliche Immobilien wie Läden interessant, da man schon mit einem geringen Budget entsprechende Immobilien erwerben kann. Kleinere Läden kosten um die 30-40 TSD EUR in den Großstädten. Die Bruttorendite liegt bei solchen Immobilien bei ca. 8-10%, was im Vergleich zu teureren Anlagemöglichkeiten eine solide Rendite erwirtschaftet. Zudem sind die Gewerbeflächen langfristig vermietbar und haben keine hohen Renovierungskosten. 

 

Klassische vermietung

Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Portugal einen sehr starken Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten. Früher lag die Quote an Eigentumswohnungen noch bei 95%. In den letzten Jahren hat sich der Markt in einen starken Mietmarkt entwickelt. Gefragt sind vor allem kleinere Wohnungen in klassischen Wohnhäusern, die nicht im Zentrum aber in Anbindung an die Innenstädte liegen. 

 

Die Einstiegspreise für  2-3 Zimmer Wohnungen liegen um die 130 TSD EUR und sind daher deutlich erschwinglicher als in anderen europäischen Großstädten . Die Mietpreise liegen in der Regel bei 10-13 Euro pro Quadratmeter. Bei der Anlage von 280 TSD EUR kommt man auf eine Bruttomiete von ca. 1800 EUR pro Monat.

 

Hotel und Hostels

 

Portugal ist ein klassisches Urlaubsland mit einer stark steigenden Nachfrage bei ausländischen Touristen. Entsprechend gut ausgeprägt ist der Markt für Hotels und das Angebot an Hotels. Immobilien mit 10-20 Betten lassen sich bereits mit 300-400 TSD EUR erwerben.  Kleinere Immobilien können auch deutlich günstiger erworben werden. Viele Anleger konzentrieren sich dabei auch weniger auf ein klassisches Hauptgebäude sondern auf die Errichtung von mobilen Einheiten, durch welche die Kapazität sukzessive erweitert werden kann. Es lohnt sich auch oft, Gebäude in den Städten zu sanieren und in Zimmer einzuteilen.

 

Entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage im Hotelgewerbe sind neben der effizienten Führung des Hotels und der Lage vor allem auch das dahinter liegende Konzept. Klassische Hotels gibt es sehr viele in Portugal. Um sich am Markt durchzusetzen, bedarf es daher der Besetzung einer Nische oder eines starken Merkmals am Markt. Hierauf sollte schon beim Kauf geachtet werden. Für kleinere Budgets bietet sich auch die Errichtung eines Hostels  in den Großstädten oder einer Pilgerherberge im Norden von Portugal an. 

 

Gerne helfen wir Ihnen bei der Planung für das richtige Investment!


Regionen für den Kauf einer Immobilie in Portugal

Ein Käufer sollte sich zuerst eine Region suchen, die ihm oder ihr persönlich am besten zusagt. Viele Kunden schauen dabei gerne auf eine Karte und versuchen die Region für den Kauf rational mit z.B. Fahrzeiten zu den Großstädten zu begründen. Hören Sie aber auf Ihren Bauch und nicht den Kopf. Man verbringt bei dem schönen Wetter und den häufigen Besuchen viel Zeit im Umland. Steht die favorisierte Region fest, kann mit der Suche nach einer Immobilie in Portugal gestartet werden.

 

Die Preisunterschiede sind jedoch sehr groß - vor allem zwischen den Städten und den ländlichen Regionen Richtung spanischer Grenze. Auswandern nach Portugal ist etwas anderes als in dem Land Ferien zu machen. Entsprechend sollte man sich überlegen, welche Anforderungen man an die Region und Infrastruktur hat, um sein normales Leben dort wie gewünscht führen zu können. Faktoren wie Strand und isolierte Lage spielen bei längerfristigen Aufenthalten meisten weniger eine Rolle. Daher sollte man bei der Wahl der Regionen durchaus auch Alternativen im Landesinneren berücksichtigen. 

Immobilien in Lissabon

Die Hauptstadt Portugals und damit die größte Stadt des Landes liegt wie Porto an der Atlantikküste. Im Gegensatz zu Porto ist Lissabon aber eine deutlich lebhaftere Metropole. Den kosmopolitischen Charakter anderer westeuropäischer Großstädte mit einem Nebeneinander von Tradition, Moderne und liberalem Denken findet man auch hier.

Durch seinen unprätentiösen Charme findet die Stadt immer mehr Beliebtheit unter ausländischen Investoren.

 

Die Stadt hat keine international bekanntes Aushängeschild wie die Berliner Mauer oder den Eifelturm. Trotzdem überzeugt die Stadt durch ihre große Vielfalt an unterschiedlichsten Sehenswürdigkeiten, kulturellem Angebot und Infrastruktur. Zudem bietet die Stadt ideale Ausflugsmöglichkeiten in nahe Ausflugsziele wie Sintra, Cascais, Mafra, Obidos oder Sesimbra. Zudem sind die wunderschönen Strände an der Flussmündung des Tejo in 30 Minuten aus der Stadt heraus zu erreichen.

 

Die Nachfrage an Wohnungen und Häusern ist in den letzten Jahren in Lissabon deutlich gestiegen. Speziell die Vermietung an Touristen durch Privatleute hat derart zugenommen, dass sich sogar die Politik mit den Auswirkungen für die Stadt beschäftigt. In einigen Stadtteilen wurde daher die Vermietung im Alojamento Local ausgesetzt. D.h. es werden keine neuen Lizenzen mehr ausgegeben. Alte Lizenzen behalten Ihre Gültigkeiten. Eine Übersicht der Stadt Lissabon über die Stadtteile ohne neue Lizenzen finden Sie hier.

 

Wer Immobilienin Lissabon kaufen möchte, sollte sich daher genau mit der Lage in Lissabon auseinandersetzen. Makler sind hierbei nicht immer die beste Quelle, um Informationen für den Kauf einer Immobilie in Lissabon zu bekommen. Wir von Pearls of Portugal fragen immer bei der Stadt direkt nach, ob eine Wohnung von der Lizenzeinschränkung betroffen ist oder nicht. 

 

Im mittleren und oberen Preissegment ist das Angebot an Immobilien aber nach wie vor sehr abwechslungsreich, die Wertentwicklung stabil und die Preise immer noch unter dem europäischen Durchschnitt. Selbst in den sehr angesagten Vororten Sintra, Cascais und Sesimbra kann man preisgünstige Häuser und Villen kaufen.

 

Kontaktieren Sie uns gerne. Wir finden für Sie die beste Immobilie in Lissabon.

 

Immobilien in Porto

Die Hafenstadt Porto ist Portugals zweitgrößte Stadt nach Lissabon. Die Stadt liegt an der Mündungs des Flusses Douro, der die malerische Kulisse von Porto bestimmt. Die Region ist berühmt für die Herstellung des Portweins. Charismatisch für die Stadt ist das  Labyrinth aus engen Straßen des Ribeira Viertels. Hier kann man sich leicht in eins der unzähligen Cafés oder Restaurants verirren und ein paar schöne Stunden verbringen.

Das gesamte Zentrum wird durch die antiken Häuser, enge gepflasterte Straßen und viele fliegende Händler geprägt. Besonders die blühende Kulturszene wird von vielen Besuchern und Ansässigen geschätzt. Bemerkenswert ist auch das tolle Angebot an Einkaufsmöglichkeiten. Neben der festen Markthalle "Bolhão" gibt es eine ganze Reihe von Wochenmärkten und Einkaufszentren, in denen man sehr gut lokale Lebensmittel aber auch internationale Mode einkaufen kann. 

 

Porto hat sich in den letzten Jahren als eine der beliebtesten Touristenziele weltweit entwickelt. Die Stadt wurde mehrfach als beste Tourismusstadt in Europa ausgezeichnet.  Viele Touristen besuchen Porto für einen Städtetrip oder nutzen die Lage als Ausgangspunkt, um andere Städte im Norden Portugals wie Braga, Guimarães oder Coimbra zu besuchen. Beliebt sind auch Tagesausflüge in die angrenzende Weinregion oder an die Strände Espinho oder Matosinhos im Umfeld von Porto.

 

Vor ein paar Jahren konnte man im Zentrum von Porto noch traumhafte Immobilien für teils unter 1000 EUR pro Quadratmeter kaufen. Die Preise haben sich stetig nach oben entwickelt, sind aber immer noch deutlich attraktiver als im Vergleich zu anderen europäischen Städten oder Lissabon. Empfehlenswert ist grundsätzlich der Kauf einer Wohnung, wenn man in die Innenstadt ziehen möchte. Für die Vermietung an Touristen sollte man sich auf die Stadtteile Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau und Vitória konzentrieren, da Besucher zuerst in der Innenstadt nach Unterkünften suchen. Gaia bietet noch recht günstige Preise für Porto und hat auch einen guten Zugang zur Metro. Obwohl dort auch schöne Strände liegen, kaufen Einheimische eher nördlich des Douro. Für die eigene Nutzung kann man hier entsprechend noch gute Schnäppchen machen. 

 

Wie auch in Lissabon gab es eine hohe Nachfrage an Lizenzen zur Vermietung an Touristen.  In einigen Bezirken der Stadt wurde daher die Neuausstellung an Lizenzen ausgesetzt. Einen Überblick dazu finden Sie hier.

 

Wir beraten Sie sehr gerne. 

 

Immobilien an der Algarve

Die Algarve ist die südlichste Region Portugals und bekannt für ihre Strände,  Klippenland-schaften und brodelnde Touristenzentren. Die Küstenregion ist dicht besiedelt mit einem Wechsel aus charmanten Fischerdörfern und Kleinstädten. Die Gegend ist auch bekannt für ihre exzellenten Golfanlagen, welche jährlich viele internationale Spieler anziehen und entsprechende Hotelanlagen bietet.

 

An der Algarve werden europaweit die meisten Sonnentage gezählt, was gerade Immobilien für die dauerhafte Nutzung auch im Winter sehr attraktiv macht. Die Sommer sind heiß und trocken sind,. Die Winter fallen sehr milde aus. Die Temperaturen fallen in dieser Jahreszeit selten unter 10 Grad und erreichen teilweise bis zu 20 Grad. 

 

Die besten und berühmtesten Strände Portugals liegen an der Algarve. Es gibt über 15 Großstrände, die mit dem Auto schnell und bequem erreichbar sein. Der Strand von Odeceixe beispielsweise ist von imposanten Klippen gesäumt, mit dem Meer auf der einen Seite und dem Fluss auf der anderen Seite. Für Familien oder Großeltern mit Enkeln gilt der Strand als ideal, da die jüngeren Kinder die Ruhe des Flusses genießen können, während die Erwachsenen Spaß am Meer haben.

 

Bei Touristen ist die Algarve sehr beliebt. Daher hat die Region ein sehr reichhaltiges Angebot an Restaurants, Cafés, Bars, Einkaufs- und Freizeitangeboten. Der dicht besiedelte Küstenstreifen „Litoral“ bildet dabei das touristische Zentrum des Algarve.

 

Gerade im Sommer ist die Vermietung einer Immobilie sehr attraktiv. Beliebte Orte für den Immobilienkauf sind Tavira, Monte Gordo, Vale de Lobo,  Vilamoura,  Albufeira, Carvoeiro und Ferragudo. Die Immobilien an der Algarve befinden sich für Portugal im mittleren bis oberen Preissegment. Gesucht werden vor allem freistehende Häuser mit Pool für die eigene Nutzung. Wer vermieten und die Immobilie nur gelegentlich selber in Anspruch nehmen möchte, für den kann auch eine Wohnung in den Kleinstädten attraktiv sein.

 

Wir informieren und beraten Sie gerne.

 

Immobilien in Nordportugal

Je nördlicher man sich in Portugal befindet, desto mehr taucht man in die portugiesische Gesellschaft ein. Die Natur ist deutlich kräftiger als im Süden und hier findet man noch viele Flecken, an denen gesellschaftliche Trends der Beschleunigung und Digitalisierung bisher vorbeigegangen sind. Entgegen mancher Gerüchte ist der Norden auch nicht kalt, er ist im Vergleich zum Süden von Portugal kälter.  

 

Im Norden findet man viele kleine Städte, die ihren Charme erhalten haben und in deren Restaurants man vergebens nach einer englischen Menükarte fragen wird. Städte mit einem solchen Charakter sind unter anderem Ponte de Lima, Vila Verde, Braga, Arcos de Valdevez, Guimarães oder Viana do Castelo. Gleichzeit verfügen die Städte über eine gute Infrastruktur. So finden sich die besten Krankenhäuser im Norden von Portugal.

 

Aufgrund der nicht sehr touristisch geprägten Infrastruktur und der herrlichen Landschaften hat sich der Norden bzw. insbesondere der Nationalpark Peneda-Gerês als sehr beliebtes Urlaubsgebiet für Wanderer und Naturliebhaber entwickelt. Dank des milden Klimas bietet die Region das ganze Jahr über ideale Bedingungen für ausgedehnte Touren. Neben schattigen Waldwegen bieten die Rundwanderungen auch herausfordernde Gebirgspfade und beeindruckende Rundblicke.

 

Die unübersichtliche bergige Landschaft ist Lebensraum für viele wilde Tiere wie Wölfe, Wildkatzen oder Wildpferde. In den Tälern gibt es üppige Vegetation und Wälder,  insbesondere Eichenarten, Prunus und die weltweit geschützten Baumarten Albergaria und Cabril. 

 

Hinsichtlich Immobilien findet man in Nordportugal immer noch sehr gute Angebote für Häuser und vor allem Grundstücke. Bei der Wahl der Region sollte zwischen eigener Nutzung und Vermietung an Touristen unterschieden werden. Der starke Wandertourismus findet im Nationalpark statt und entsprechend sind dort auch die richtigen Immobilien zu finden. Wer nicht vermieten möchte, kann im Norden absolute Traumimmobilien zu guten Konditionen finden.

 

Wir informieren und beraten Sie gerne. 

 

Immobilien an der Atlantikküste

Portugals Atlantikküste erstreckt  sich über fast 700 Kilometer an der gesamten Ostseite des Landes. Die Küste bietet dabei eine reiche Vielfalt an Landschaften, Städten und Kulturen. Jede Region an der Küste hat ihren eigenen unverwechselbaren Charakter und lockt mit Steilküsten, Sandstränden und viel Natur.

 

In der Vergangenheit war die Region primär geprägt durch Sommergäste aus Portugal. Trotz der kühleren Meerestemperaturen tummeln sich an den beliebten Hauptstränden im Sommer viele Menschen und genießen das tolle Wetter. Mittlerweile haben aber auch viele internationale Touristen die Region für sich entdeckt. Darunter fallen vor allem Besucher mit Interessen am Surfen, Angeln oder Wandern. Einen Massentourismus wie an der Algarve sucht man hier aber vergebens.

 

Neben kleineren Dörfern erstrecken sich viele maritime Kleinstädte entlang der Küste, deren Besuch eine kleine Zeitreise in eine stark entschleunigte Welt mit sich bringt. Im Folgenden ein paar Beispiele.

 

Eine international noch unentdeckte Stadt stellt Esposende im Norden von Portugal dar. Die Stadt wird auch gerne mit Lagos an der Algarve aufgrund der schönen Meereskanäle verglichen. Landschaftlich ähnelt die Region an die Ostsee, verfügt aber über ein deutlich wärmeres Klima. Viele Investoren zieht es in die Region,  da die Sommer nicht ganz so heiß ausfallen wie im Süden von Portugal und die Natur vergleichbar kräftig wie in Deutschland ist.

 

Die Stadt Aveiro liegt ca. eine halbe Stunde südlich von Porto und wird auch das Venedig von Portugal genannt. Wer eine Stadt mit viele Wasser und traditioneller Architektur sucht, ist hier genau richtig. In den strandnahen Vororten der Kleinstadt können sehr schöne und moderne Immobilien unter 200 TSD EUR erworben werden.

 

Der Strandort Nazaré ist weltweit bekannt für seine außerordentlichen Surfbedingungen. Hier wurden schon viele Weltrekorde aufgestellt. Der Ort selber ist aber im Wesentlichen durch seine Fischereitraditionen geprägt. Der lange, halbmondförmige Strand  ist wegen seiner Schönheit und dem reinen weißen Sandstrand bekannt.

 

Ein kleines Städtchen weiter im Süden ist die Stadt Sines. Die Stadt verfügt über eine historische Altstadt mit einer Burg und einer großen Hafenanlage. Der berühmteste Sohn der Stadt ist der Seefahrer Vasco da Gama. Aufgrund der starken Raffinerieanlagen wurde die Stadt früher von Investoren gemieden. Durch die sehr nachhaltige Politik im letzten Jahrzehnt haben sich die Umweltbedingungen rund um die Stadt deutlich normalisiert. Dadurch kommt der schöne und traditionelle Charakter der Stadt wieder zur Geltung.

 

Dies sind nur drei Beispiele für Portugals Atlantikküste. Wir informieren und beraten Sie gerne in aller Ausführlichkeit.

 

Gerne helfen wie Ihnen bei Fragen oder Anmerkungen      

 


Meerespiegel in Portugal

Viele Käufer von Immobilien in Portugal beziehen bei der Auswahl der richtigen Region auch die Nähe zu der Küste mit ein. Ein zunehmend wichtiger Faktor ist dabei der steigende Meeresspiegel durch den Klimawandel. Leider müssen wir uns damit auseinandersetzen, auch wenn die Effekte erst in einigen Jahrzehnten zu sehen sein werden. Weltweit kann der Meeresspiegel bis zum Ende des Jahrhunderts bis zu 82 cm ansteigen. Bis 2050 prognostizieren die Weltklimarats-Experten eine Erhöhung des Meeresspiegels um 17 bis 38 Zentimeter. Der Weltklimarats-Bericht von 2013 verweist ferner darauf, dass das Anwachsen des Wasserspiegels der Ozeane mit Meeresstürmen verbunden sein könnte.

 

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass die Auswirkungen Portugal nicht so hart treffen werden wie andere Nationen in Europa. Portugal hat bereits damit begonnen, viele Küstenregionen von Bauten zu "befreien", in denen die Gebäude sehr nahe ans Wasser gebaut wurden. Die Maßnahme hat bei den Besitzern für viel Unmut gesorgt, macht aber aus geo- und umweltpolitischer Perspektive Sinn.

 

Welche regionen sind durch den Klimawandel wahrscheinlich betroffen?

Über die wissenschaftliche Organisation Climate Central erhält man Simulationen für die nächsten Jahrzehnte für den weltweiten Anstieg der Meere. Natürlich sind diese Simulationen nicht perfekt und es ergeben sich noch viele weitere Auswirkungen auf die tatsächlichen Meeresspiegel. Trotzdem möchten wie an dieser Stelle die Ergebnisse einer Simulation für Portugal im Jahre 2040 zur Verfügung stellen, da Sie eine gute Orientierung für den Hauskauf sein können.

 

Die am stärksten betroffen Regionen sind in Portugal gemäß Climate Central die Küsten von:

  • Aveiro
  • Figueira da Foz
  • Region Samora Correira
  • Comporta
  • Lagos (Algarve)
  • Alvor
  • Portimão
  • Vilamoura
  • Faro
  • Olhão

Meeresspiegel Nordportugal 2040 (Simulation)

Quelle: Climate Control

Meeresspiegel Mittelportugal 2040 (Simulation)

Quelle: Climate Control

Meeresspiegel Südportugal 2040 (Simulation)

Quelle: Climate Control


Grundstücke und Bauen in Portugal

Neben dem Kauf einer fertigen Immobilie ist der Erwerb eines Grundstücks in Portugal eine immer beliebter werdende Alternative. Oft findet man auf den Grundstücken auch ein altes Haus, was saniert werden kann. Man kann traumhafte Grundstücke vor allem im Landesinneren für sehr günstige Preise erwerben. An den Küsten - speziell an der Algarve – ist dies deutlich schwieriger. Wenn Sie sich für ein Grundstück in Portugal interessieren, sollten Sie den Kauf trotz der niedrigen Preise gut planen und verschiedene Aspekte bei der Auswahl berücksichtigen. Inwieweit sich die Renovation gegenüber dem Neubau lohnt, sollte vorher geprüft werden.  Das neue Bauen von Häusern lohnt sich oft, da die Erstellungskosten relativ niedrig sind und man seine eigenen Vorstellungen verwirklichen kann. 

Kosten für Grundstücke

Die Kosten für Grundstücke mit einer Baugenehmigung variieren je nach Gebiet. In  ländlichen Gebieten in der Nähe der Großstädte liegen die Preise bei 20 EUR bis 40 EUR pro qm. An der Atlantikküste gehen die Preise auf 120 EUR bis 180 EUR pro qm hoch. An der Algarve liegen die Preise zwischen 400 EUR bis 1000 EUR pro qm (und mehr) für ein erstklassiges Grundstück. Im Landesinneren sind die Kosten deutlich geringer und in ländlichen Gebieten können landwirtschaftliche Flächen schon für ein paar Euro pro Quadratmeter erworben werden.

 

Die Baukosten liegen je nach Qualität und Lage zwischen 400 und 1.600 Euro pro Quadratmeter. Die Grunderwerbssteuer (SISA) liegt bei 6,5%.

Der Grundstückskauf in Portugal

Der Kauf eines Grundstücks sollte trotz der niedrigeren Preise nicht unterschätzt werden.  Der wichtigste Punkt ist, dass für das Grundstück eine grundsätzliche Bauberechtigung vorliegt (terreno urbano) und dass das Grundstück groß genug für den Bau eines Hauses bzw. für das von Ihnen angedachte Haus geeignet ist. Wenn sich auf dem Grundstück bereits eine alte Immobilie befindet, welches legal gebaut wurde, ist der Prozess deutlich einfacher. Achten Sie daher darauf, dass der Hausbestand offiziell im Grundbuch eingetragen wurde. Prüfen Sie auch, was genau dort eingetragen würde. Es kommt schon mal vor, dass nur ein Teil der Immobilie legal gebaut wurde oder Hilfsbauten zu Wohnflächen umgebaut wurden, was Ihnen später beim Verkauf auf die Füße fallen wird. 

 

Es ist grundsätzlich auch möglich, auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen. Es gibt aber strenge Grenzen für Grundstücke und Gebäude. Sie erhalten diese Informationen vom örtlichen Rathaus (câmara municipal ). Einige Grundstücke sind nicht zum Bauen geeignet, da sie zu steil oder geschützt sind. Stellen Sie sicher, dass es keine Beschränkungen wie Hochspannungsleitungen, Wasserleitungen oder Wegerechte gibt, welche die Gebäudeplanungen beeinträchtigen könnten. 

 

Bedenken Sie, dass die Kosten für die Erbringung von Dienstleistungen für eine Immobilie in einem entlegenen ländlichen Gebiet teurer sein können und eine zuverlässige Wasserversorgung erforderlich ist. Beim Kauf von Grundstücken in Portugal sollten Sie sicherstellen, dass der Kaufvertrag von der Erlangung der erforderlichen Baugenehmigung abhängig ist. Besorgen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, aus der hervorgeht, dass das Grundstück korrekt im lokalen Grundbuch eingetragen ist. Prüfen Sie zudem, ob die richtige Baugenehmigung vorliegt. Teilweise werden Grundstücke in Teilstücken zum Verkauf angeboten, obwohl die Teilung noch nicht offiziell genehmigt wurde. Die Genehmigung sollte beim Kauf vorliegen oder als Vereinbarung Teil des Vorvertrages sein. Es empfiehlt sich auch immer, das Grundstück vor dem Kauf offiziellen vermessen zu lassen. Das kostet ca. 800 EUR 

 

Wenn die Baugenehmigung fehlerhaft ist oder das vielleicht schon errichtete alte Gebäude illegal sind, können Sie schwer bestraft werden und ein späteres Gebäude muss meistens sogar abgerissen werden. Beachten Sie, dass es in Portugal sehr lange dauern kann, bis Sie eine Baugenehmigung erhalten. Meistens braucht es ca. 6 Monate bis zur Erlangung der Baugenehmigung. 

 

Die meisten Bauunternehmen bieten Pauschalangebote an, die das Land und die Kosten für den Bau Ihres Hauses inkludieren. Es ist jedoch nicht immer ratsam, das Baugrundstück in Portugal vom Bauunternehmen zu kaufen. Sie sollten sich umsehen und die unterschiedlichen Grundstücks- und Baukosten vergleichen können.

 

Wenn Sie sich entscheiden, ein Komplettpaket von einem Bauunternehmer zu kaufen, sollten Sie auf separate Verträge für das Grundstück und die Immobilie bestehen. Im besten Fall erhalten Sie die Eigentumsurkunde für das Land vor der Unterzeichnung eines Bauvertrags. 

Bauunternehmen in Portugal

Bei der Suche nach einem Architekten und Bauunternehmen ist es am besten (wie meistens in Portugal), Empfehlungen von bekannten Einheimischen vor Ort zu bekommen. Beachten Sie jedoch, dass lokale Immobilienmakler nicht immer die besten Ansprechpartner sind, da sie meistens eine Vermittlungsprovision erhalten. Fragen Sie einfach Ihre zukünftigen Nachbarn oder im Rathaus nach. 

 

Viele portugiesische Architekten sprechen Englisch und es gibt auch Architekten aus anderen EU-Ländern, die in den wichtigsten Feriengebieten arbeiten. Die Gebühren für Architekten werden meistens als Prozentsatz der Gesamtkosten der Bauarbeiten berechnet-  in der Regel um die 5 Prozent. Entsprechend sind Architekten an höheren Baukosten interessiert. Sprechen Sie das Thema deutlich vor der Beauftragung an und legen Sie ggfs. Vergütungsgrenzen fest. 

 

Der wichtigste Aspekt beim Bau eines neuen Hauses ist neben dem Ruf der Bauunternehmens deren finanzielle Lage. Es ist zwingend notwendig, dass das Bauunternehmen eine Fertigstellungsbürgschaft (garantia de conclusão) abschließt. 

 

Besichtigen Sie auch andere Häuser, die ein Bauunternehmer gebaut hat und erkundigen Sie sich bei den Eigentümern, welche Probleme diese hatten und ob sie zufrieden sind. Die Baustandards in Portugal variieren erheblich und Sie sollten niemals davon ausgehen, dass das niedrigste Angebot das beste Preis-Leistungs-Verhältnis hat.

Der Bauvertrag in Portugal

Sie sollten sich schriftliche Angebote (citaçãos) von einer Reihe von Bauherren einholen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Dies kann manchmal etwas Zeit in Anspruch nehmen. Planen Sie 2-3 Monate dafür ein.

 

Der Vertrag muss beinhalten:

  • eine detaillierte Gebäudebeschreibung (bis ins letzte Detail wie Lichtschalter und Stromanschlüsse) und eine Liste der zu verwendenden Materialien (mit Bezug auf die Pläne des Architekten) enthalten
  • die genaue Lage und Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück
  • den Bau- und Zahlungsplan, der je nach Baufortschritt in Etappen erfolgen muss
  • eine Strafklausel für die verspätete Fertigstellung
  • die Beibehaltung eines Prozentsatzes (z. B. 5 bis 10 Prozent) der Baukosten als Garantie gegen Mängel
  • wie Streitigkeiten beigelegt werden
  • alle Kosten - einschließlich der Architektengebühren (sofern nicht separat vereinbart).
  • die Landschaftsgestaltung  
  • der Registrierung  des neuen Gebäudes
  • die Anschlüsse von Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom, Gas usw.) an das Haus - nicht nur an die Baustelle
  • die Isolierung (gegen Hitze und Kälte) und Schutz vor Feuchtigkeit.

Bevor Sie ein Angebot annehmen, ist es ratsam, dass es von einem Bauberater überprüft wird. Dieser kann ihnen bestätigen, ob es sich um einen fairen Vertrag handelt oder nicht. Sie sollten auch überprüfen, ob das Angebot (das einen Mehrwertsteuer-Anteil von 19 Prozent enthalten muss) ein Schätzpreis oder ein Festpreis ist, da die Kosten manchmal aufgrund von Vertragsklauseln und Änderungen während der Bauarbeiten stark steigen können.

 

Es ist wichtig, dass ein Vertrag von einem Anwalt geprüft wird, da Bauverträge häufig zugunsten des Bauherrn stark verzerrt sind und den Kunden nur wenige Rechte einräumen.

Garantien für Immobilien in Portugal

Nach portugiesischem Recht sind die Bauunternehmen für ein Jahr nach der Fertigstellung für geringfügige Mängel und für fünf Jahre für strukturelle Mängel verantwortlich. Es ist nicht ungewöhnlich, dass während des Baus Probleme auftreten, insbesondere in Bezug auf Materialfehler. Wenn Sie Probleme haben, müssen Sie in der Regel sehr geduldig und hartnäckig sein.

 

Sie sollten ein fertiggestelltes Gebäude von einem Bauingenieur auf Mängel überprüfen und einen Mängelbericht erstellen lassen. Sollte es Mängel geben, muss der Gutachter genau bestimmen, wer dafür verantwortlich ist. Architekten und Bauunternehmer  sind in Portugal gesetzlich verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

 

Wenn eine Immobilie fertiggestellt wurde, muss der Bauherr eine Besichtigung durch den Gemeinderat veranlassen, um sicherzustellen, dass das Haus gemäß den Plänen und Bauvorschriften gebaut wurde. Nach einer zufriedenstellenden Inspektion stellt der Gemeinderat eine Aufenthaltsbewilligung (licença de habitação) aus. Wenn dies abgeschlossen ist, muss eine Immobilie bei der lokalen Behörde, beim Finanzamt (finanças) und beim lokalen Grundbuchamt (conservatória de registo pridial) registriert werden.

 

Bei Fragen oder Anmerkungen melden sie sich gerne bei uns!


Der Kaufprozess von Immobilien in Portugal

Beim Kauf von Immobilien in Portugal empfiehlt es sich bei Unklarheiten, den Kaufprozess durch einen Anwalt begleiten zu lassen. Wir arbeiten mit einer Reihe von Anwälten vertrauenswürdig zusammen. Die Kosten für den Anwalt sind bei einer Zusammenarbeit mit uns im Festpreis inkludiert. 

 

 

Unsere Anwälte prüfen die grundstücksrechtliche Situation der Immobilien. Im Fokus stehen dabei die Eigentümerstellung des Verkäufers, das Vorhandensein von Lasten bzw. die Prüfung der Grundsicherheiten. Zudem wird geprüft, ob die Immobilie überhaupt in der Form offiziell existiert, wie sie verkauft werden soll. Gerne lassen wir auch für sie prüfen, ob die Voraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung gegeben sind. Bei Grundstücken empfiehlt sich immer eine Vermessung vor dem Kauf. Dies kann als Klausel in den Vorvertrag mit aufgenommen werden. 

 

Das portugiesische Grundbuch (registo predial) legt die legale Bewertung der Immobilie dar und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und über die eventuellen Belastungen der Immobilie einholen. Bei der caderneta predial handelt es sich um den Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Pflichten, die mit der Immobilie in Portugal verbunden sind. 

 

Die Prüfungen, welche Routinearbeit darstellen, fließen in den für den Kauf einer Immobilie in Portugal üblichen Kaufvorvertrag ein (contrato de promessa de compra e venda).  Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Beteiligung rechtlich gültig. Üblich ist die Leistung einer Anzahlung um die 10% der Gesamtsumme. Beim Vorvertrag muss der Verkäufer bereits den notwendigen Energiepass der Immobilie vorlegen. Gleiches gilt für einen Auszug des Grundbucheintrages. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registrierungsnummern der beiden Dokumente beinhalten, was zur Sicherheit immer geprüft werden sollte. Zudem sollten Häuser nach 1951 über eine offizielle Nutzungslizenz (licença de utilização) verfügen, die mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt. Dieses Dokument legt dar, zu welchem Zweck die Immobilie erbaut wurde und stellt zudem sicher, dass es sich bei der Nutzung um eine legale Nutzung des Gebäudes handelt.

 

Der Vorvertrag (Contrato de Promessa Compra e Venda- CPCV) beinhaltet normaler Weise einen Passus, der die jeweils andere Partei zu einem Vollzug des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Meistens wird eine Frist von 2-3 Monaten für die Ansetzung des Notartermins angesetzt. Dies Frist aber verhandelbar. Im Vorvertrag werden auch wichtige Klauseln oder Voraussetzungen für den Kauf aufgenommen. Ansonsten werden in der Regel auch Schadenersatzansprüche formuliert, falls der eigentliche Vertrag aus anderen Gründen nicht zustande kommt. In der Regel haftet der Käufer mit seiner Anzahlung von ca. 10% der Kaufsumme. Verkäufer müssen bei Nichteinhaltung dem Interessenten das Doppelte der Anzahlung laut Gesetz zurückzahlen. Im Vorvertrag muss der Verkäufer über bestehende Mieter aufklären bzw. diese aufführen. 

 

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form auch unter Berücksichtigung erbrechtlicher, familienrechtlicher und steuerrechtlicher Gesichtspunkte. Der vertrag wird meistens durch den Notar formuliert und enthält keine Klausen, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbart werden. Diese Sind Teil des Vorvertrages. Im Gegensatz zu Deutschland ist eine übliche Eintragung des Käufers im Grundbuch nicht erforderlich, so dass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie in Portugal wird. Die Eintragung muss aber spätestens 2 Monate nach dem Kauf durch einen Anwalt oder den Notar eingetragen werden. 

 

Bezahlt werden die Immobilien in der Regel mit einem Bankcheck (cheque bancário). Man muss für diesen Scheck ein Konto in Portugal eröffnen. Voraussetzung ist der Besitz einer portugiesische Steuernummer (NIF), die gegen eine kleine Gebühr in Portugal beim Finanzamt oder in der portugiesischen Botschaft beantragt werden kann. Die Ausstellung der Steuernummer erfolgt bei der Beantragung am selben Tag. 

 

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!


Kaufnebenkosten Immobilie Portugal

Wie in anderen Ländern fallen auch in Portugal neben dem Preis beim Kauf der Immobilie weitere Kosten an. Teilweise sind diese Kosten obligatorisch. Andere Kaufnebenkosten sind optional und werden ausländischen Käufern gerne mit angerechnet. Wir helfen hierbei gerne. Unsere Kunden bekommen eine Aufstellung der Kosten, die beim Kauf der gewünschten Immobilie anfallen. 

Obligatorische Kosten (Kontinentalportugal)

 

  • Notarkosten: Sie liegen zwischen ein und drei Prozent des Kaufpreises und fallen beim eigentlichen Kauf an. Hier gilt es sich vorher zu informieren, da diese Kosten meistens dem Käufer zugeschoben werden. Käufer können deutlich Geld sparen, indem sie einen günstigen Notar wählen.
  • Grunderwerbssteuer (IMT): Die Steuer ist gestaffelt und es werden maximal acht Prozent fällig. Für Immobilien, die unter 92.407 Euro kosten und durch den Käufer dauerhaft bewohnt werden,  fällt keine Grunderwerbssteuer an. Die Steuer können Sie hier simulieren.
  • Grundsteuer: Sie ist je nach Region unterschiedlich hoch und muss jährlich bezahlt werden. Diese liegt zwischen 0,3 und 0,8% des Immobilienwertes laut Grundbucheintrag. Die Werte sind dort dauerhaft eingetragen und liegen meistens deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilien. 
  • Beantragung einer Steuernummer (NIF) ca. 7 EUR
  • Grundbucheintrag (ca. 250 EUR)
  • Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien
  • Stempelsteuer: Diese wird beim Finanzamt entrichtet und muss dem Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorgelegt werden. Diese beträgt 0,8% des Kaufpreises

Optionale Kosten

  •  Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt für die Prüfung oder Erstellung des Vorvertrag beauftragen, liegen die Kosten in der Regel bei ca. 1-3% des Kaufpreises. Bei der Zusammenarbeit mit Pearls of Portugal sind diese Kosten bereits mit inkludiert.
  • Maklerprovision: Auch in Portugal besteht das Bestellerprinzip, wird aber im Gegensatz zu Deutschland auch im Sinne der Idee ausgelebt. Beauftragen Sie einen portugiesischen Makler mit der Suche, zahlen Sie bis zu fünf Prozent des Kaufpreises. 

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an


Finanzierung Immobilien Portugal

Auch als nicht portugiesischer Staatsbürger und keiner steuerlichen Ansässigkeit in Portugal können Sie Ihre Immobilien durch eine Bank in Portugal finanzieren lassen. Derzeit sind die Zinssätze wie im gesamten europäischen Raum recht günstig. Die Finanzierung kann an einen festen oder variablen Zinssatz gebunden werden. Der variable Zinssatz richtet sich nach dem Euribor. Der Euribor ist ein Zinssatz, der täglich von einer Gruppe europäischer Banken gesetzt wird. Den aktuellen Satz können sie hier einsehen. 

 

Die Zinsen eines portugiesischen Darlehens mit variablem Zinssatz sind entweder zu dem 3 oder 6 monatigen Euribor Satz gebunden. Die Banken erhöhen diesen Satz wiederum um ihre aktuellen Margen. Nach Ablauf der jeweiligen Periode passt die Bank den Zinssatz auf den durchschnittlichen Wert der vorherigen Monate an. 

 

In der Regel können in Portugal nicht ansässige Käufer bis zu 60-80% des Immobilienwertes finanzieren lassen. Die Laufzeiten liegen dabei bis zu 30 Jahre bei einer Altersgrenze von 70 Jahren. Wie in Deutschland unterscheiden sich die Angebote der Banken nicht nur in den Zinssätzen, sondern es gibt auch viele Unterschiede wie Tilgungsmöglichkeiten und Nebenkosten. Fest gesetzt sind die Provisionen für eine vorzeitige Rückzahlung  bei festen Zinssätzen (2%) und bei variablen Zinssätzen (0,5%). Man sollte sich daher entweder von einem unabhängigen Finanzberater oder bei den einzelnen Banken informieren. 

 

Wir empfehlen sich bei der Finanzierung nicht nur mit einer Bank zu beschäftigen. Wenn der Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie in Portugal unterzeichnet ist, läuft immer eine Frist von 2-3 Monaten, in welcher der Käufer den Notartermin einberufen muss. Banken brauchen ca. 6 Wochen für die finale Entscheidung für einen Kredit. Im Laufe des Prozesses kommt es nicht selten vor, dass die Bank die Konditionen verschlechtert, die sie anfangs zugesichert hat. Um sich nicht nur von einer Bank abhängig zu machen, sollten Käufer mit 2-3 Banken gleichzeitig sprechen. 

 

Falls Sie Fragen zu dem Thema Finanzierung haben, helfen wir Ihnen gerne. 

 


Energiepass für Immobilien in Portugal

Im Gegensatz zu manchen Meinungen in Foren ist der Energiepass seit Januar 2009 Pflicht für den Verkauf von Neu- und Altbauten in Portugal. Diese Pflicht besteht schon dann, wenn natürliche Personen oder Makler die Immobilien bewerben möchten. Meistens ist das aber nicht der Fall. Wichtig ist bei solchen Fällen, dass das entsprechende Dokument beim Abschluss des Vorvertrages und dem eigentlichen Kaufvertrag vorliegt und die Informationen auch in den Verträgen festgehalten werden.

Was ist der Energiepass?

 Der Energiepass ist ein Dokument, welches auf einer Skala von A + (sehr effizient) bis F (ineffizient) die Energieeffizienz der Immobilien in Portugal einstuft. Der Pass wird von einer autorisierten Fachenergieagentur (ADENE) ausgestellt. Er enthält auch Informationen zu den Energieverbrauchseigenschaften wie Klimaanlagen und Warmwasseraufbereitung. Zudem werden Maßnahmen zur Verbesserung des Verbrauchs aufgelistet. Das Dokument gilt für Wohngebäude und kleine gewerbliche Gebäude für 10 Jahre.

 

Was bestimmt die Energieklasse in Portugal?

 

In die Bestimmung der Energieklasse gehen eine Reihe von Aspekten ein:

  • die Lage der Immobilie
  • das Baujahr
  • ob es sich um ein Gebäude oder eine Wohnung handelt
  • die Beschaffenheit der Immobilie (Wände, Dächer, Böden und Verglasungen).
  • technische Ausstattungen wie z.B. Klimaanlagen und Heizungen

Es lohnt sich daher, schon vor dem Kauf einen Blick in den Energiepass zu werfen, um mehr Informationen über die Immobilie in Erfahrung zu bringen. Dies wird umso deutlicher da wichtige Unterlagen wie Kopien des Bauplans, städtische Baugenehmigungen, Registrierungen, Installationspläne und technische Spezifikationen der Baumaterialien für den Energiepass eingereicht werden müssen. 

 

Was kostet der Energiepass in Portugal?

Die eigentlichen  Registrierungs- und Ausstellungsgebühren des Zertifikats für ein Haus variieren von  28 EUR (T0 und T1) bis 65 EUR (T6 oder höher) zuzüglich der Mehrwertsteuer.  Zu diesem Wert kommt der vom Techniker veranschlagte Dienstleistungspreis. Der Preis variiert stark nach Techniker, Objekttyp und Standort. Für Wohnungen liegt der Wert je nach Größe bei ca. 100-200 EUR. Bei Häusern liegt der Wert je nach Größe bei ca. 250-320 EUR.

 

Bei Nichteinhaltung werden natürliche Personen mit einer Geldstrafe von 250 bis 3740 EUR bestraft.  Unternehmen können zwischen 2500 und 44 890 EUR bezahlen.

 

Sie können die Echtheit eines Energiepasses und ob überhaupt ein Energiepass ausgestellt wurde jederzeit im Internet hier überprüfen. 

Wie lange dauert die Erstellung ?

In der Regel ist der Energiepass in 2-3 Tagen ausgestellt und muss vor dem Immobilienkauf vorliegen. Etwas länger kann das Beauftragen eines Architekten sein. Man sollte hier 4 Wochen einplanen, wenn man sich mehrere Angebote geben lassen möchten.

 

Informationen und Kontakte zu zertifizierten Architekten gegen wie Ihnen gerne!


Besichtigung von Immobilien in Portugal

Eine Besichtigung von Immobilien in Portugal verläuft per se nicht groß anders als in anderen Ländern. Ein Unterschied besteht jedoch darin, dass sich gerade größere Firmen den Besuch der Immobilie durch eine Unterschrift protokollieren lassen. Dies löst des Öfteren Irritationen bei den Käufern aus, da Sie etwas unterschreiben sollen, was Sie nicht verstehen können. Hintergrund der Unterschrift sind jedoch interne Prozesse und keine schlechten Intentionen. im Zweifel unterschreiben Sie einfach mit "Mickey Mouse". 

 

Wir haben eine Reihe von Tipps in eine Checkliste zusammengestellt, welche die Besichtigung der Immobilien in Portugal erleichtern soll:

  • Man kann bei Google das Haus und die Umgebung schon vor dem Besuch erkunden. Nutzen Sie diese Möglichkeit, um sich vorher ein Bild zumachen und bei Bedarf den Termin abzusagen.
  • Prüfen Sie die Fotos in den Inseraten bereits im Vorfeld auf Feuchtigkeitsprobleme. Viele Schäden oder Wandverfärbungen kann man schon auf den Bildern erkennen.
  • Seien Sie zum vereinbarten Termin pünktlich. Auch wenn Sie ggfs. im Urlaub sind und es sich um ein südeuropäisches Land handelt, wird der Makler nach einiger Zeit gehen und nicht so schnell wieder zurückkommen.
  • Falls Ihnen die Immobilie gefällt, sollten Sie dies erst einmal für sich behalten. Wir haben es schon oft erlebt, dass Kunden euphorisch durch das Haus liefen und sich später darüber wunderten, dass sich die Preisverhandlungen schwierig gestalten. Bleiben Sie "cool".
  • In Portugal ist der Möbelgeschmack landesüblich.  Manche Kunden betrachten mehr den Einrichtungsstil als die Beschaffenheit des Hauses. Konzentrieren Sie sich auf das Haus und nicht die Möbel.
  • Fragen Sie den Makler alles, was Ihnen wichtig erscheint. Im Zweifel sollten Sie sich aber nicht auf die Aussagen des Maklers oder des Eigentümers verlassen. Viele Punkte wie Baumöglichkeiten, Nachbargrundstücke  etc. sollten Sie durch einen Anwalt mit der Stadtverwaltung abklären.
  • Achten Sie auf Feuchtigkeitsschäden an den Wänden. Insbesondere die Bereiche um die Fenster und Wetterseiten sind oft anfällige Schwachstellen in Portugal. In Portugal werden auch oft keine Feuchtigkeitssperren verbaut, was sich in den Bereichen der Fußleisten erkennen lässt.
  • Lassen Sie sich auch Stellen in der Immobilie zeigen, die eventuell nicht sofort zugänglich sind. Hat das Haus einen Zugang zum Dachboden, dann schauen Sie sich diesen unbedingt an. Schauen Sie auch hinter Schränke wenn möglich. Im Keller sieht es meistens eher unaufgeräumt aus. Sie sollten aber trotzdem in den Ecken schauen, ob sich Baumängel oder Feuchtigkeit erkennen lassen. Falsche Zurückhaltung ist hier Fehl am Platz
  • Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zur Besichtigung und machen Sie bei Bedarf auch Fotos. Wir haben es schon öfters erlebt, dass Käufer durch die Immobilie rennen und später Fragen offen bleiben. 
  • Nehmen Sie sich Zeit, um die Umgebung des Hauses zu erkunden. Machen Sie einen längeren Spaziergang oder fahren Sie die Gegend mit dem Auto ab. Ggfs. lohnt es sich zu einer anderen Tageszeit noch einmal zur Immobilie zurückzukehren und sich einen zweiten Eindruck zu machen. Schließen Sie aus, dass Sie nichts wesentlich stört wie zum Beispiel laute Hunde, Straßenlärm oder Hotels in der Umgebung.
  • Prüfen Sie beim Besuch der Immobilie die Ausrichtung zur Sonne. Jeder hat hier seine eigenen Vorstellungen. Manche mögen es sehr sonnig und manche eher geschützt. 
  • Manche Häuser sind bereits in touristischer Vermietung und werden auch als solche angepriesen. Lassen Sie sich in solchen Fällen auf jeden Fall die Übersicht der Mieteinnahmen zeigen und lesen Sie sich die Kommentare der Besucher durch. Beides lassen moderne Portale wie airbnb oder booking ohne großen Aufwand zu. 

Alojamento Local in Portugal

Im Gegensatz zu Deutschland können Immobilien in Portugal einfach und relativ unbürokratisch (ganz einfach ist es wohl nirgendwo) für touristische Zwecke genutzt und vermarktet werden. Eine der besten Möglichkeiten stellt dabei die Nutzung im Rahmen des „Alojamento Local“ dar. 

„Alojamento Local“ ist die kleingewerbliche Nutzung einer Immobilie zur touristischen Vermietung durch natürliche Personen. Ohne die entsprechende Registrierungsnummer können Sie Ihre Immobilie nicht auf Plattformen wie airbnb.de oder booking.com anmelden. Der Aufwand dafür ist aber einmalig und hält sich unserer Meinung nach stark in Grenzen, wenn man sich vorher richtig informiert hat. Einen ersten Überblick über die wichtigsten Punkte möchten wir Ihnen im folgenden Text geben. Im Fokus steht hier der Kauf von Wohnungen in den Großstädten. Aber auch Häuser oder anderen touristische Gewerbe können in dieser Gewerbeform betrieben werden. Gerne beraten und unterstützen wir Sie im Detail im Rahmen unserer Leistungen für den Kauf einer Immobilie in Portugal.

 

Grob gesprochen gibt es nur zwei wesentliche Schritte für die Registrierung als „Alojamento Local“. Der erste obligatorische Schritt ist die Anmeldung eines Kleingewerbes, einer sog. „actividade“. Nur mit dem von der Steuerbehörde ausgestellten Nachweis können Sie die Registrierungsformulare des Alojamento Local ausfüllen und abschließen. Die actividade kann Online beim „Portal das Finanças“ oder bei jedem Finanzamt beantragt werden. Wir empfehlen die Registrierung vor Ort, da der Online-Prozess nicht ohne Stolpersteine ist und vor Ort Fragen beantwortet werden können. 

 

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass das Kleingewerbe für die Erbringung von Beherbergungsleistungen (entsprechend Abschnitt I, Unterklassen 55201 oder 55204 der portugiesischen Klassifikation der Wirtschaftszweige) angemeldet wird.

 

Die Registrierung als  Alojamanto Local“ kann einfach über das Portal „Balcão Único Eletrónico“ erfolgen. Falls die digitale Registrierung nicht möglich ist oder Sie die Meldung gerne persönlich durchführen möchten, können Sie dies auch bei vielen kommunalen Verwaltungen („câmara municipal“) durchführen. Dies hängt aber oft von dem Erfahrungsschatz der zuständigen Beamten ab. Die Papierform des Antrages finden sie hier. 

 

Anmeldung Alojamento Local

Folgende Unterlagen brauchen Sie, wenn Ihnen die Immobilie gehört und Sie eine natürliche Person sind:

  • Eine Kopie des Personalausweises 
  • Eine persönliche Erklärung, welche die Eignung des Gebäudes oder die Eignung von autonomen Teilen davon (z.b. Wohnungen) für die Bereitstellung von Beherbergungsleistungen sowie die Einhaltung von geltenden gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Normen enthält.
  • Eine Kopie des Grundbucheintrages („caderneta predial“) als Eigentümer der Immobilie. 
  • Eine Kopie der Erklärung über den Beginn einer „Aktivität“ (Kleingewerbe, s.o.).

 

Betrieb Alojamento Local

Für den Betrieb der Immobilie im Alojamento Local sind ein paar weitere Punkte wichtig und sollten berücksichtigt werden:

  • Einkommen, die durch möblierte Unterkünfte für Touristen [CAE 55201] erzielt werden, werden unter Kategorie B (als selbstständiges Arbeitseinkommen) besteuert. Um das Einkommen zu deklarieren, muss jede Rechnung dem Gast durch ein zertifiziertes Programm oder ein Rechnungsbeleg über ein Portal des Finanzamtes ausgestellt werden.
  • In Porto und Lissabon werden 2 bzw. ein 1 Euro Kurtaxe erhoben, die von dem Vermieter an die Stadt pro Tag und Gast gezahlt werden muss. Die Kurtaxe ist bis dato auf eine Woche begrenzt.
  • Lokale Beherbergungsbetriebe müssen ein ausliegendes Beschwerdebuch (livro de reclamações) haben.
  • Die sog. SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) muss über die Unterbringung ausländischer Staatsbürger informiert werden.  Also alle Gäste, die nicht die portugiesische Staatsangehörigkeit haben - unabhängig vom Alter. Das können Sie über das SEF-Portal machen.
  • Für die Immobilie sind bestimmte Sicherheitsvorrichtungen vorgeschrieben. Diese sind folgende: a) ein Feuerlöscher und eine zugängliche Brandschutzdecke; (b) Erste-Hilfe-Ausrüstung c) Angabe der nationalen Notrufnummer (112) an einem für die Benutzer sichtbaren Ort. Wir empfehlen auf jedem Fall auch die Anbringung von Brandschutzmeldern mit integrierten Batterien und einer Laufzeit von 10 Jahren. Zudem sollten Sie die Ausgänge, den Feuerlöscher und den Erste-Hilfe-Kasten durch selbstleuchtende Schilder markieren. 
  • Wenn Sie für die Immobilie in Portugal werben, sollte der bei der Registrierung angegebene Name der Aktivität und die Registrierungsnummer immer angegeben werden. Wichtig ist vor allem die Registrierungsnummer. Portale wir airbnb oder booking lassen keine Immobilien zu, die nicht registriert sind. 

Steuern und ALojamento Local

Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen dem portugiesischen Steuerrecht. Die einfachste Möglichkeit, die Umsätze aus der Vermietung zu versteuern, ist das das sog. "regime simplificado" - also eine vereinfachte Steuererklärung.  Der Hausbesitzer, der kurzfristige Beherbergungsleistungen (Alojamento Local) erbringt, zahlt hierbei eine Einkommenssteuer von 28% auf 35% des Umsatzes. Der Staat geht in dieser Logik davon aus, dass 65% des Umsatzes Kosten für die Erbringung der Beherbergungsleistungen sind. Dies gilt, solange Sie einen Umsatz von bis zu 200.000 EUR pro Jahr erreichen und keine professionelle Buchhaltung wie bei einer Lda in Anspruch nehmen.

 

Für andere Gewerbeformen und Umsatzgrößen sowie bei höheren Aufgaben kommen andere Steuersysteme in betracht. Für den einfachen Bürger zur Vermietung seiner Immobilie in Portugal ist das "regime simplificado" aber die optimale Besteuerung. 

 

Wir beraten Sie gerne!


Handwerker in Portugal

Beim Kauf einer Immobilie in Portugal stellt sich immer wieder die Frage, wie viel Arbeit man noch in das Haus oder die Wohnung nach dem Kauf investieren möchte. Grundsätzlich kann man festhalten,  dass die Kosten für Handwerker oder andere Dienstleistungen rund um das Haus in Portugal deutlich günstiger sind. Daher lohnt es sich auch Renovierungen mit ihn die Preisverhandlungen einzuplanen.

 

Einen Maler beispielsweise kann man schon für bereits 80-100 EUR am Tag engagieren. Das entspricht Stundenlöhnen von ca. 10-15 EUR für kleinere Arbeiten. Neue gute Fenster für ein freistehendes Haus bekommt man für ca. 8 TSD EUR (z.B. SHC Fenster). Es lohnt sich daher, beim Kauf auch in Immobilien zu investieren, die noch einmal saniert werden müssen. Der Vorteil dabei ist , dass man die meisten Arbeiten auch selbst begleiten und natürlich auch nach den eigenen Vorstellungen gestalten kann. Der Nachteil liegt in der damit verbundenen Arbeit. Wir unterstützen unsere Kunden hierbei gerne.

 

Die meisten Handwerker sowie Baubetriebe haben in Portugal meistens noch keine große bzw. gar keine Internetpräsenz. Das macht die Suche und den Vergleich aus der Ferne recht schwer. Wie in vielen anderen portugiesischen Bereichen gilt auch hier die Devise "Fragen Fragen Fragen". Gerade in eher ländlichen Gegenden bekommen Sie die besten Tipps und Empfehlungen in den Cafes, Bäckereien oder anderen lokalen Geschäften. Verlassen Sie sich daher nicht einfach auf eine Internet-Recherche, sondern fragen Sie vor Ort nach. Ein vernünftiger Makler sollte Sie mit ersten Kontakten versorgen können. Da diese ggfs. nicht ganz neutral in der ersten Aufwandseinschätzung vor dem Kauf der Immobilie sind, sollte man sich aber immer eine zweite Meinung einholen. 

 

In Portugal ist es wie in anderen Ländern üblich, sich direkt am Ort des Geschehens zu verabreden, um die Arbeiten durchzusprechen. Lassen Sie sich nach Durchsprache der Arbeiten ein schriftliches Angebot zuschicken. Die Zusendung des Angebots kann in Portugal schon mal 2-3 Wochen dauern. Achten Sie aber im Vorfeld schon auf die Erreichbarkeit des Handwerker. Bekommen Sie diesen fast kaum ans Telefon, wird sich dies in der eigentlichen Zusammenarbeit nicht ändern. 

 

In vielen Handwerksfeldern brauchen Sie in Portugal keine Ausbildung oder Meister, um Dienstleistungen am Markt anbieten zu dürfen. Preis und Auftreten sind nicht immer verlässliche Indikatoren für handwerkliche Qualität. Daher empfiehlt es sich, sich bei größeren Gewerken vergangene Arbeiten des Handwerkers zeigen zu lassen. 

 

Falls Sie Fragen zu dem Thema Handwerker haben, helfen wir Ihnen gerne. 

 


Renten in Portugal

In den letzten Jahren sind viele Rentner aus Europa nach Portugal gezogen. Ein Grund dafür sind die erheblichen Steuervorteile, die den neu zugezogenen Bürgern gewährt werden. Ausländische Rentner zahlen 10 Jahre keine Steuern auf Ihre Renten. Welche Renten davon betroffen sind, hängt von dem jeweiligen Ursprungsland ab.

 

Die Motivation dafür liegt auf der Hand. Man möchte deutliche Anreize für Rentner schaffen, in den lokalen Immobilienmarkt zu investieren und Ausgaben in Portugal zu tätigen. Dies kann ein Grund sein, an das Auswandern nach Portugal als Rentner zu denken. Daneben gibt es natürlich noch viele weitere Gründe wie die hohe Lebensqualität, geringe Lebenshaltungskosten, angenehmes Wetter etc. Als Rentner können Sie ebenfalls eine lokale Krankenversicherung abschließen. Diese kostet in der Regel nicht sehr viel und erlaubt den Zugang zum lokalem Gesundheitswesen und Privatkrankenhäusern.

Ablauf und Voraussetzungen für Steuervorteile in Portugal

Kaufen Sie eine Immobilie in Portugal, müssen Sie sich nach 3 Monaten bei der Gemeinde Ihres portugiesischen Wohnsitzes registrieren. Für die aufenthaltsrechtliche Registrierung brauchen Sie bereits eine Steuernummer. Dies ist Ihre alte Steuernummer aus dem Heimatland. D.h. bei der aufenthaltsrechtlichen Registrierung gelten Sie noch steuerlich als im Ausland ansässig.

 

Grundvoraussetzung für den Erwerb des Sonderstatus ist eine steuerliche Ansässigkeit in Portugal. Die Voraussetzungen dafür sind erfüllt, wenn Sie sich in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Portugal aufhalten oder zum 31. Dezember über eine Immobilie in Portugal verfügen, die vermuten lässt, dass sie dort Ihren gewöhnlichen Aufenthaltsort haben.

 

Erfüllt eine Person diese Voraussetzungen, muss Sie sich  als „residente“ bei der portugiesischen Finanzverwaltung melden. Der  portugiesische  Gesetzgeber hat die Steuererleichterungen aber mit dem Sonderstatus  als  “nicht gewöhnlichen  Steuerresidenten“  (residente  não  habitual) verbunden. Nach der Registrierung als in Portugal steuerlich ansässig können Sie den Antrag auf Erwerb des Sonderstatus noch bis zum 31. März des Folgejahres stellen.

 

Der steuerliche Sonderstatus ist auf 10 Jahre befristet. Sie dürfen zudem in  den letzten fünf  Jahren vor dem Antrag in Portugal nicht steuerlich ansässig gewesen sein bzw. sich als steuerlich ansässig registriert haben. Für Portugiesen, die im Ausland gelebt haben, gilt der Sonderstatus nicht. Der Status wird ab dem Jahr erworben, in dem der Antrag gestellt wird, auch wenn über den Antrag erst im Folgejahr entschieden wird. Man kann allerdings beantragen, dass der Sonderstatus erst ab dem Folgejahr gelten soll. Die Beibehaltung des Sonderstatus während der 10 Jahre setzt voraus, dass man weiterhin in Portugal unbeschränkt steuerpflichtig ist. 

Steuervorteile für Deutschland Österreich und der Schweiz

Das Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Portugal gesagt, dass Ruhegehälter und ähnliche Vergütungen, die einer in Portugal ansässigen Person für frühere unselbstständige Arbeit gezahlt werden, nur in Portugal besteuert werden. Mit dem Erwerb des steuerlichen Sonderstatus stellt der portugiesische Staat Ihr Ruhegehalt von der Steuer frei. Voraussetzung dafür ist, dass das Ruhegehalt als nicht in Portugal erzielt gilt, was der Fall ist, wenn die Vergütung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gezahlt wird.

 

Es kommt aber darauf an, um welche Art von Ruhegehalt es sich handelt. Unterschieden wird zwischen Betriebsrenten, Pensionen und Renten aus der gesetzlichen Sozialversicherung. Nach Interpretation des deutschen Finanzwesens werden Renten aus der gesetzlichen Sozialversicherung in Deutschland besteuert, wenn diese in Portugal nicht besteuert werden. Zu einer wirklichen Steuerbefreiung in Portugal kommt es daher nur bei Betriebsrenten und Pensionen.

 

Bei den  österreichisch-portugiesischen und dem schweizer-portugiesischen Doppelbesteuerungsabkommen liegt die Sachlage fast anders herum. Die Beamtenpensionen werden dem Quellenstaat zugesprochen. Klassische Renten profitieren von der Steuerbefreiung.

 

Kontaktieren Sie uns gerne bei Fragen oder Anmerkungen. Fall Sie sich unsicher sind, können Sie Ihre persönliche Situation und den Prozess auch durch einen deutschsprachigen Anwalt vor Ort prüfen lassen. 

 

Wir helfen Ihnen gerne weiter und vermitteln Spezialisten für Ihre Versorgungsfragen!