Online Berechnung der Grunderwerbssteuer und Grundsteuer in Portugal - Business Plan für Vermietungen

Die Grunderwerbssteuer  IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) können Sie im Teil A Online simulieren. Kommastellen müssen als "." ausgedrückt werden. Also anstatt "0,45" heißt es "0.45".

 

Im Teil B können Sie die Grundsteuer IMI (Imposto Municipal sobre móveis ) Online simulieren. 

 

In Teil C haben haben Sie die Möglichkeiten, die Rentabilität von Vermietungen in Portugal durch einen Business Plan für 5 Jahre zu simulieren. 

 

Unterhalb des Rechners befindet sich eine Anleitung für das Ausfüllen der Eingabefelder und zudem eine Übersicht der Steuertabellen für die Berechnung der Steuern.

Die Angaben sind Simulationen und sollten durch einen Steuerberater oder Anwalt geprüft werden. Für Angaben keine Gewähr.

Anleitung

Eingabe 1: Dies ist der Endpreis, den Sie für die Immobilie zahlen. Wenn Sie andere Gegenstände wie Möbel oder Websites in den Kauf einbeziehen, sollten Sie einen separaten Preis dafür erhalten und im Vertrag ausweisen. Sie sind nicht Teil der IMT.

 

Grunderwerbssteuern Portugal

 

Eingabe 4 und Eingabe 5: Die jährliche Grundsteuer ist eine einfache Multiplikation des steuerbaren Vermögenswerts (Tax Asset Value oder VPT) und des jeweiligen Steuersatzes. Den VPT finden Sie in der Registrierung beim Finanzamt (Caderneta Predial). Jeder Immobilienmakler oder Privatverkäufer benötigt dieses Dokument und kann darüber Auskunft geben. Der Zinssatz für das IMI liegt zwischen 0,3% und 0,45%, abhängig von der Lage der Immobilie in Portugal. Wenn Sie den Steuersatz nicht kennen, empfehlen wir den Wert auf 0,45% zu setzen.

 

Eingabe 6: Renovierungskosten sind nicht Teil der IMT-Berechnung, aber für den Business Case im Teil C relevant.

 

Input 7: "Long term renting" ist die normale Miete auf Vertragsbasis. "Short term renting" ist die touristische Vermietung (Alojamento Local).

 

Input 8: "Expected rental income per year" sind die erwarteten Mieteinnahmen. Eine gut gelegene und verwaltete Immobilie in Lissabon oder Porto sollte bei kurzfristiger Vermietung rund 15.000 EUR bis 40.000 EUR Mieteinnahmen bringen. Für Langzeitmieten sollte die Miete 10-14 EUR pro Quadratmeter oder mehr betragen.

 

Eingabe 9: Die "Facility management fee" ist der Betrag, den Sie für die Hausverwaltung zahlen. Eine gute Schätzung ist 35 EUR pro Monat. Dies gilt eher für Wohnungen. Häuser haben diese Gebühr normaler Weise nicht. In privaten Anlagen ist die Gebühr deutlich höher. 

 

Eingabe 10: Die "Renting management fee" ist der Betrag, den Sie an eine Agentur zahlen, um Ihre Immobilie an Touristen zu vermieten. Agenturen für Langzeitmieten berechnen ungefähr 30 EUR pro Monat. Agenturen für kurzfristige Vermietungen berechnen zwischen 20-30% Ihres Umsatzes (plus Mehrwertsteuer Input 17).

 

Input 11: "Rental growth per year" ist die Mietpreisentwicklung für Ihre Immobilie. Langzeitmieten können bis zu 4% pro Jahr erhöht werden. Kurzfristige Mieten steigen meistens in den ersten Jahren zwischen 5 und 10%, wenn die Immobilie gut bewirtschaftet ist. Das liegt daran, dass mit steigenden Bewertungen auch die Wahrscheinlichkeit wächst, dass die Plattformen die Immobilie zeigen und Kunden buchen.

 

Input 12: "Real estate value increase" beschreibt die Wertentwicklung der Immobilie. Der Wert von Immobilien ist in den letzten Jahren solide gewachsen. Moody's Investors Service prognostiziert für 2020 einen jährlichen Anstieg der Immobilienpreise zwischen 7% und 8%. Idealista errechnete, dass die Preise auf ihrer Plattform im Jahr 2019 um 13% gestiegen sind.

 

Input 13: Der Steuersatz für Mieteinnahmen ("Tax rate rental income") beträgt derzeit 28%.

  

Eingabe 14: Wenn Sie touristisch vermieten (Short term renting / Alojamento Local), besteht die beliebteste Steueroption darin, Ihr Einkommen auf "vereinfachte Weise" (regime simplificado) anzugeben. Das bedeutet, dass Sie nur einen bestimmten Prozentsatz  ("Taxable income short term renting") Ihres Einkommens besteuern müssen. Dies sind derzeit 35% und in einigen Bezirken von Porto und Lissabon 50%.

 

Input 15: Ein guter Schätzwert für die Möbelkosten ("furniture costs") sind 10.000 EUR.

 

Input 16: Die Nebenkosten ("Additional costs") betragen in der Regel rund 100 EUR pro Monat.

 

Input 17: Die derzeitige Mehrwertsteuer beträgt 23% und wird für die Berechnung der Agenturkosten aus Input 11 benötigt.

 

Die Abkürzung CAGR steht für Compound Annual Growth Rate und beschreibt die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate des Kapitals. 

 

 

Angaben ohne Gewähr